Многочисленные проекты в сфере недвижимости, реализованные командой ТРИНФИКО в прошлом, оказались успешными как для компании, так и для клиентов (инвесторов). Это даёт мне все основания надеяться на удачную реализацию проекта ЗПИФ «Экспансия».
Резюмирую: управляющие компании имеют грандиозные планы по изменению ландшафта рынка и вовлечению в коллективные инвестиции широкого круга частных лиц.
Можно ли утверждать, что время индивидуальных инвесторов, розничных пайщиков фондов недвижимости наконец-то пришло? Я бы не был столь оптимистичным. Для того чтобы это время наступило, управляющим компаниям необходимо провести огромную работу – убедить инвесторов в том, что паи ЗПИФов – это альтернатива депозитам. Вот это как раз и представляется непростой задачей.
Прошло уже 18 лет с момента создания первого ЗПИФа в России, но многие частные инвесторы практически ничего не знают об этом продукте, да и о ПИФах вообще, то есть не имеют опыта покупки паев открытых ПИФов. Поэтому управляющим ЗПИФН компаниям, очевидно, предстоит провести ещё много разъяснительной и просветительской работы, чтобы привлечь в свои продукты триллионы рублей, сложенные россиянами на депозитах, ну или хотя бы их часть.
И вот на этой «оптимистичной» ноте я бы хотел сделать несколько шагов назад и рассказать о том, что же такое паевой инвестиционный фонд. Сделаю очередной вклад в популяризацию коллективных инвестиций!
ПИФ (паевой инвестиционный фонд) представляет собой имущественный комплекс без образования юридического лица, который включает имущество, переданное туда инвесторами (пайщиками) фонда, и имущество, полученное управляющей компанией фонда в результате операций с активами. Паевые фонды, таким образом, предполагают объединение средств большого числа инвесторов и профессиональное управление ими как единым капиталом.
Инвесторы, желающие вложить деньги в фонд, приобретают инвестиционные паи – бездокументарные именные ценные бумаги. В федеральном законе «Об инвестиционных фондах» достаточно четко прописаны механизмы защиты прав инвесторов – пайщиков фонда. За счет ежедневного контроля над деятельностью управляющей компании со стороны независимого спецдепозитария, проведения ежегодных аудиторских проверок, а также благодаря четкой нормативно-правовой базе и жесткому контролю со стороны государства в паевых фондах обеспечивается многоуровневая система защиты прав инвесторов. Раскрытие на периодической основе информации о стоимости активов и стоимости инвестиционных паев фонда, структуре вложений, величине вознаграждения управляющей компании обеспечивает информационную открытость этих структур.
В настоящее время законодатель разделил аудиторию инвесторов на квалифицированных и неквалифицированных. Квалифицированные инвесторы по закону имеют доступ к дополнительным (более рискованным) инструментам. Например, неквалифицированный инвестор не может приобрести пай ЗПИФН, в состав активов которого входит обремененный банковским кредитом объект. Физическое лицо может стать квалифицированным инвестором, существует достаточно чётко описанная процедура квалификации.
По состоянию на начало 2021 года чтобы получить статус квалифицированного инвестора, достаточно выполнить одно из условий:
1) владеть активами на сумму от 6 млн. рублей, причём это должны быть только ликвидные активы: деньги на счетах, депозиты в банках или ценные бумаги. Недвижимость ликвидным активом не считается.
2) иметь опыт работы (не менее 2-х лет) в организации, которая совершала сделки с ценными бумагами или производными инструментами.
3) иметь высшее экономическое образование в университете, который готовит специалистов в сфере ценных бумаг. Можно также обладать аттестатом специалиста финансового рынка, аудитора или иметь степень CFA;
4) совершить за прошедший год сделки с ценными бумагами или производными инструментами на сумму от 6 млн. рублей.
Для каждого из существующих типов ПИФов (открытые, интервальные, биржевые и закрытые) существуют жесткие ограничения по составу и структуре активов (направлениям вложения средств фонда).
По объектам инвестиций ПИФы подразделяются на основные категории (список привожу неполный): фонды облигаций, фонды акций, фонды смешанных инвестиций (акций и облигаций), фонды фондов, индексные фонды, фонды венчурных инвестиций и, конечно же, так интересовавшие меня закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (далее ЗПИФН).
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) в качестве правовой конструкции появились в 2003 году, после того как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение «О составе структуры закрытых паевых фондов». Согласно российскому законодательству, управление активами ЗПИФН осуществляет управляющая компания (УК).