Инициатором создания ЗПИФН выступает управляющая компания, которая имеет соответствующую лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России) на управление активами инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов. Имущество фонда является собственностью владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей долевой собственности. Получить свою часть имущества из общей долевой собственности «натурой» (например, квартирой) пока невозможно, хотя законодатель готовит изменения.
Управляющая компания при создании ЗПИФН заключает договоры с несколькими организациями: специализированным депозитарием (занимается учетом имущества ЗПИФН и контролем над деятельностью управляющей компании), регистратором (ведет реестр владельцев инвестиционных паев), аудитором (проводит ежегодные аудиторские проверки), независимым оценщиком (оценивает стоимость имущества фонда).
УК управляет имуществом ЗПИФН, руководствуясь своеобразной конституцией – правилами доверительного управления фондом. В этих правилах содержится вся информация, касающаяся деятельности ЗПИФН: срок существования фонда (не менее одного года и не более 15 лет), направления инвестиций (инвестиционная декларация), права пайщиков, размер вознаграждения управляющей компании, депозитария, регистратора, аудитора, оценщика и так далее
Резюмируя вышесказанное, можно отметить, что основные особенности ЗПИФН таковы:
– Долгосрочный характер инвестирования средств (до 15 лет). Несмотря на декларируемый долгосрочный характер ЗПИФН, инвесторы могут продать свои паи на вторичном рынке другим инвесторам (в том числе через биржи, в случае если инвестор посчитал необходимым и инициировал процедуру допуска паев к обращению на бирже).
– Контроль над деятельностью управляющей компании со стороны «мегарегулятора», Центрального Банка России, а также спецдепозитария, регистратора и аудитора фонда.
– Закрытость, то есть возможность разработки и создания ЗПИФН под конкретный круг инвесторов (конкретного инвестора). Для финансирования новых проектов существует возможность выпуска дополнительного количества паев.
– Среди инвесторов ЗПИФН может быть распределен промежуточный инвестиционный доход. Доход по инвестиционному паю формируется за счет дивидендов и процентов, полученных по ценным бумагам или банковским депозитам, составляющим имущество ЗПИФН, и денежных средств, полученных от операций с активами, составляющими имущество ЗПИФН. Например, если в состав фонда входит офисное здание, сдающееся в аренду, то поступления от арендной платы могут также с определенной периодичностью перечисляться пайщикам ЗПИФН.
Следует отметить, что у механизма закрытых фондов недвижимости есть несколько важных особенностей. Инвестор, вкладывающий средства в ЗПИФН, не имеет информации о том, какой доход он получит, так как доходность инвестиций в фонды не фиксирована, а зависит от хода реализации инвестиционных проектов, опыта и знаний специалистов управляющей компании и других внешних факторов. Однако инвестор может получить доход, значительно превышающий доходы от вложения в инвестиционные проекты по традиционным схемам. Одновременно пайщики могут понести убытки.
За недолгую историю существования ЗПИФН в России случаи получения убытков уже были. Перед кризисом 2008 года большим спросом у инвесторов пользовался ЗПИФН «АГ Капитал Интерра» в состав активов которого входили проекты коттеджных поселков «Папушево» и «Малиновка», земли с/х назначения в Краснодарском крае, а также офисное здание класса А в центре Москвы. Среди пайщиков этого фонда были банк «Глобэкс», ИК «Астана Финанс», СК «Альянс РОСНО» и другие крупные инвесторы. Пик стоимости чистых активов (СЧА) фонда пришелся на январь 2008 года, тогда они составляли 8,4 млрд. рублей На момент прекращения ЗПИФН в июне 2010 года его СЧА составила 2,98 млрд. рублей
Впрочем, ожидать отрицательную доходность от каждого ЗПИФН всё же не стоит, хотя при принятии инвестиционных решений я всячески советую учитывать уроки истории.
Существуют также и определенные особенности, связанные с налогообложением ЗПИФН. Согласно Налоговому кодексу, плательщиками налогов в России признаются физические и юридические лица. Между тем формально паевой инвестиционный фонд нельзя отнести ни к тем, ни к другим. В законодательных актах ПИФы именуются имущественными комплексами без образования юридического лица и в качестве плательщиков налогов не указаны.