Фактически это означает, что деятельность паевого инвестиционного фонда не облагается налогом на прибыль, до момента погашения паев или выплаты промежуточного инвестиционного дохода внутри фонда может происходить сколько угодно сделок, прибыль от которых не будет облагаться налогом.
Пайщики, в свою очередь, платят налог на прибыль (для физических лиц – подоходный налог), но только после того, как управляющая компания выплатит им доход. Таким образом, от налога на прибыль пайщики не освобождаются, а просто получают отсрочку. Налоги надо платить при погашении паев во время закрытия фонда или при выплате пайщикам регулярного инвестиционного дохода. Для пайщиков – физических лиц налоговое законодательство предусматривает дополнительные льготы. Согласно Налоговому кодексу, если паи инвестиционных фондов находятся во владении частного лица более трех лет, доход от продажи этих ценных бумаг освобождается от налогообложения. Так как фонды недвижимости долгосрочные, этим налоговым вычетом смогут воспользоваться большинство пайщиков.
Полагаю, что теоретические проблемы функционирования ЗПИФН рассмотрены достаточно полно. Остается открытым вопрос о том, как вложить деньги в ЗПИФН? Я попробую сформулировать несколько рекомендаций по выбору паёв ЗПИФН.
Важный критерий для выбора – время работы ЗПИФН на рынке и фактические результаты его деятельности. Сейчас на рынке ЗПИФН небывалый рост, появляется множество новых фондов с разнообразными бизнес-моделями. Одновременно, существуют ЗПИФН, паи которых можно приобрести на вторичном рынке или бирже. «Доходность в прошлом не означает доходность в будущем», это правило является основным для ЗПИФН. Тем не менее для оценки работы управляющих ЗПИФН можно выяснить какова была в прошлом динамика стоимости чистых активов (де-факто, показатель доходности фонда). К сожалению, ресурса с информацией по уже выплаченной промежуточной доходности (аналог дивидендов) в открытом доступе нет, поэтому частному инвестору придется обратить такие вопросы в управляющую компанию.
Также необходимо обращать внимание на суть проекта или базового актива. Сильно желательно перед принятием инвестиционного решения изучить повнимательнее, какие операции планирует делать УК ЗПИФН и в какой сектор рынка недвижимости будут вкладываться деньги. Хотя, конечно, оценить полностью некоторые проекты и их риски иногда не под силу даже специалистам.
В настоящее время средняя доходность ЗПИФН по моим данным находится в диапазоне от 8% до 15%. Такие целевые показатели таргетируют управляющие компании, применяющие консервативную стратегию, выраженную в покупке стабилизированных активов, например крупного складского комплекса с моноарендатором. В настоящее время подобных фондов на рынке большинство.
В начале 2021 года некоторыми управляющими компаниями было анонсировано создание фондов, ориентированных на более высокодоходные и рискованные проекты. Например, покупка недооцененных объектов недвижимости с целью последующего редевелопмента и перепродажи. Целевая доходность таких фондов могла достигать 25% годовых.
Некоторые из представленных на рынке ЗПИФН анонсируют агрессивную целевую доходность в 50% и даже 80%. Нужно понимать, что высокая доходность является отражением высоких рисков. Я не могу однозначно отрицать, что проектов с доходностью более 50% нет в природе, однако хотел бы обратить внимание на то, что на рынке недвижимости проекты с такой высокой доходностью встречаются крайне редко. В любом случае, когда подобные инвестиционные продукты рекламируют «люди без прошлого» с сомнительными компетенциями, инвесторам стоит относиться к этой рекламе с большой настороженностью.
Важный аспект при инвестициях в ЗПИФН – ликвидность. Инвестирование в ЗПИФН вообще носит долгосрочный характер, но благодаря биржевому обращению паев инвестор может быстро, буквально в течение нескольких минут, купить или продать паи. Поэтому частному инвестору я порекомендовал бы инвестировать в те фонды, паи которых котируются на бирже.
В общем виде методика инвестирования в ЗПИФН выглядит так:
1) Сначала необходимо собрать и проанализировать данные по целевой доходности каждого ЗПИФН, найти информацию об управляющих компаниях, изучить инвестиционные проекты, в которые фонд вкладывает средства, ознакомиться с правилами и инвестиционной декларацией фонда – и только потом принимать инвестиционные решения.
2) Затем следует получить информацию о стоимости инвестиционного пая. Средняя стоимость паев ЗПИФН , предназначенных для частных инвесторов, составляет сейчас 300 тыс. рублей.