3) Выбрать ЗПИФН. (Советовать конкретный фонд не буду, так как я лицо заинтересованное, да и ситуация постоянно меняется.)
4) Приобрести паи можно с помощью управляющей компании или в любой брокерской компании, имеющей лицензию ЦБ РФ.
5) Оплатить паи и получить выписку из реестра пайщиков фонда.
6) «Держать» паи и следить за рыночной ситуацией, получать отчетность об изменении стоимости паев.
7) Если правила ЗПИФН предусматривают возможность получения текущего дохода, то проверить получение денежных средств на свой счет.
8) В случае необходимости воспользоваться приложением любой брокерской компании, имеющей лицензию ЦБ РФ, и продать пай на бирже (если паи котируются). Или же обратиться в управляющую компанию выбранного ЗПИФН для помощи в продаже паёв.
9) Получить деньги, заплатить подоходный налог (13% от суммы дохода для физического лица) и спать спокойно.
Количество ЗПИФН, доступных для приобретения частными инвесторами, будет расти. Я всё еще верю (как и 15 лед назад), что развитие этого инвестиционного продукта подстегнет рост благосостояния граждан, создаст обширный класс частных лиц – собственников приносящих доход объектов недвижимого имущества
Глава 8. Недвижимость на фондовом рынке
Осуществлять инвестиции в недвижимость на фондовом рынке можно несколькими способами:
1) через облигации компаний, осуществляющих операции с недвижимостью
2) через акции компаний, осуществляющих операции с недвижимостью
3) через паи (акции) инвестиционных фондов, в составе активов которых находится недвижимость
Начиная главу об инвестициях в недвижимость на фондовом рынке, я бы хотел немного рассказать о том, как объекты недвижимости и производные от недвижимости инструменты попали на биржу.
Первые облигации появились вследствие преследования церковью ростовщиков. В XVI в. во Франции бизнесом в сфере выдачи кредитов стало заниматься фактически невозможно. Остроумной схемой, обеспечивший возможность избегать претензий могущественной церкви, стал выпуск специальных долговых ценных бумаг, привязанных к потоку доходов от активов, облигаций. Первой компанией, бизнес которой был связан с недвижимостью, стала выпустившая облигации в 1648 году компания De Stichtse Rijnlanden из Голландии. De Stichtse Rijnlanden управляла инфраструктурными объектами недвижимости региона Нижний Рейн, дамбами, водными сооружениями и причалами.
К сожалению, я пока не нашел упоминания о судьбе первых акций компаний, занимавшихся недвижимостью. Теоретически под эту категорию можно «притянуть» и первую компанию, разместившую акции, то есть Голландскую Ост-Индскую компанию (ГОК), ведь деятельность ГОК подразумевала в том числе операции с земельными участками и строительство.
Что касается бизнеса в сфере коллективных инвестиций в недвижимость, то первой в мире компанией, поставившей цель «дать инвестору со средним достатком те же преимущества, что имеют крупные капиталисты» была основанная в 1868 году The Foreign & Colonial Government Trust (кстати, существует до сих пор). Эта компания, объединившая средства сотен инвесторов, изначально специализировалась на инвестировании в государственные облигации, затем включила в свой инвестиционный портфель акции, в том числе компаний, специализировавшихся на операциях с недвижимостью.
Вообще, на процесс выхода недвижимости на фондовый рынок влияли две мощные идеи-концепции:
а) концепция «коллективных инвестиций», то есть объединения средств частных инвесторов ради покупки крупных объектов недвижимости или реализации крупных проектов в этой сфере. Как правило, активы в сфере недвижимости имеют высокую стоимость, поэтому недоступны для широкого круга инвесторов, таким образом, объединение их средств является логичным решением проблемы доступа инвесторов к подобным активам.
б) концепция «секьюритизации», то есть превращения низколиквидных активов в ликвидную форму, в частности, в ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от этих активов. В связи с уникальностью каждого объекта недвижимости, высокой стоимостью и прочими факторами механизм секьюритизации оказался очень востребован со стороны крупных владельцев недвижимости и управляющих капиталами.
Настоящим прорывом для сектора недвижимости стало подписание в 1960-м году тогдашним президентом США Д. Эйзенхауэром «Закона об инвестиционных фондах недвижимости» («Закон REIT»). Этим законом всем инвесторам, резидентам США, были предоставлены равные возможности доступа и инвестирования в крупномасштабные диверсифицированные портфели недвижимости.