С этого момента началось бурное развитие индустрии «коллективных инвестиций» в недвижимость не только в США, но и во всем мире через механизм REIT и их аналогов. В 1969 году в Голландии появился аналогичный REIT механизм, FBI с труднопроизносимой расшифровкой Fiscale Beleggingsinstelling. В том же году REIT начали свою работу в Новой Зеландии, а через два года – в Австралии. Подъем рынка коллективных инвестиций в недвижимость начался в 1990-х годах и коснулся Канады, Турции, Бразилии, Японии и Сингапура. Настоящий бум REIT случился уже в 2000-х и шел параллельно глобальной переоценке рынка недвижимости. Подключились Франция, Германия, Израиль, Испания, Италия, Великобритания. Развивающиеся страны, такие как Мексика, Филиппины, Южная Африка, Литва, Венгрия, Пакистан, также поспешили ввести этот механизм управления активами в сфере недвижимости. В России в некотором смысле аналогом механизма REIT являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
Первым REIT, предложившим свои акции широкому кругу инвесторов стал ипотечный REIT «Continental Mortgage Investors», разместивший свои ценные бумаги на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE) в 1965 году. Это запустило процесс включения акций фондов недвижимости в листинг крупнейших бирж США. К настоящему времени наиболее крупные американские компании сектора недвижимости, обладающие активами на миллиарды долларов, уже приняли форму REIT, а их акции доступны для приобретения на бирже. По состоянию на апрель 2021 года американские REIT владеют активами в секторе коммерческой и жилой недвижимости на сумму, близкую к 2 трлн. долл. США. Акции 183 REIT торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE), а рыночная капитализация этих фондов приближается к 1,2 трлн. долларов США.
Погружаясь глубже в вопрос инвестиций в недвижимость на фондовом рынке я, тем не менее, очень не хочу в сотый раз писать то, что ранее превосходно изложили другие авторы книг по инвестициям в ценные бумаги. Мне не хочется многословно и подробно рассуждать о том, как выбирать и оценивать акции или облигации. Я считаю, что моя задача в рамках этой книги – погрузить читателя в мир инвестиций в недвижимость на фондовом рынке, дать общую информацию. Поэтому о показателях P/E, капитализации и прочем я напишу очень и очень кратко.
Если читателю будет интересна тема инвестиций на фондовом рынке, то я настоятельно рекомендую ознакомиться с книгой известного американского экономиста и профессионального инвестора Бенджамина Грэма «Разумный инвестор: Полное руководство по стоимостному инвестированию». Я лично считаю эту книгу обязательной к прочтению для всех людей, решивших вложить свои деньги в инструменты фондового рынка. «Разумный инвестор» советуют к прочтению многие знаменитые люди из мира ценных бумаг, например, по мнению Уоррена Баффетта, «это лучшая книга по инвестированию из когда-либо написанных».
Так что я предлагаю не заканчивать своё образование в сфере инвестиций прочтением моей книги, но продолжить его в компании не менее уважаемых авторов.
8.1. Облигации девелоперов
Итак, я начну с рынка облигаций. Сам по себе рынок облигаций является основой мировой финансовой системы, он многократно превосходит по объему рынок акций, на этом рынке работает большое количество эмитентов, чьё количество намного превышает количество эмитентов рынка акций. Сразу замечу, что облигации являются любимым инструментом инвесторов с консервативным риск-профилем, рассматривающих этот продукт в качестве альтернативы банковским вкладам. По состоянию на начало 2021 года средние ставки по депозитам в банках средней надежности не превышают 5% годовых. К сожалению, официальный уровень инфляции в России сейчас превышает ставки по депозитам, фактически, годовая инфляция в январе 2021 года, по данным Росстата, достигла 5,19%.
Очевидно, что инвесторы, предпочитающие стабильность, надежность и предсказуемость ищут альтернативы и находят их в облигациях. Скажу больше, негосударственные пенсионные фонды и казначеи компаний (инвестирующие излишки на счетах) в настоящее время активно размещают деньги на облигационном рынке. Это неудивительно, ведь достаточно большое количество облигаций вполне себе крупных и известных компаний (АФК Система, Уралкалий, Металлоинвест, ЧТПЗ) способны обеспечить доходность на уровне 6,5-7% годовых. В число этих, безусловно, надежных и крупных компаний, входят и представители сектора строительства и недвижимости, например, ГК ПИК и Группа ЛСР, но не только они. Среди компаний, присутствующих на рынке можно назвать московские «Самолёт» и «Пионер», петербургские Legenda Intelligent Development, СЭТЛ Групп и Эталон-ЛенСпецСМУ, а также крупные и не очень региональные компании «Брусника», «Талан», «Атомстройкомплекс». Недавно дебютный выпуск облигаций разместила тюменская «Страна Девелопмент»