Список компаний, имеющих отношение к недвижимости и разместивших свои долговые ценные бумаги, приведен в этой таблице:
У российских строительных компаний традиционно существовала потребность в финансировании: я считаю, что в принципе ведение этого бизнеса подразумевает масштабирование и захват новых рынков, а для этого необходимы денежные «инъекции». Банки часто очень долго оценивают проекты, перед тем как выдавать кредиты девелоперам, еще чаще требуют ликвидные залоги или обременяют кредитные соглашения разнообразными дополнительными условиями (ковенантами). В общем, процесс получения банковских кредитов для реализации девелоперских проектов не так уж и прост.
Поэтому застройщики устремили свои взоры на рынок облигаций, рассматривая его в качестве источника финансирования. Чтобы застройщик смог начать привлекать деньги через облигации у него должна быть выручка на уровне 1,8-2 млрд. рублей в год. Де-факто это означает, что застройщику необходимо продавать всего лишь 20-30 квартир в месяц (и даже не в Москве или Петербурге), чтобы иметь возможность претендовать на размещение выпуска облигаций. Таких девелоперов в России, очевидно, очень много, так что я могу с уверенностью прогнозировать увеличение количества эмитентов, привлекающих средства инвесторов в свои долговые ценные бумаги.
Из-за особенностей бизнеса девелоперам приходится предлагать инвесторам высокую доходность, то есть премию за риск. Большинство девелоперских компаний, облигации которых можно приобрести сейчас на рынке, относятся к категории так называемых «2-го и 3-го эшелонов» и выплачивают инвесторам купонный доход на уровне 7%-10,5% годовых. А вот облигации совсем небольших застройщиков (например, челябинская компания «АПРИ Флай Плэннинг») относятся уже к рынку ВДО (высокодоходных облигаций). Основным критерием отнесения той или иной облигации к ВДО является повышенная доходность: как правило, ставка купона по таким облигациям сейчас составляет более 11% годовых.
В основном облигации российских девелоперских компаний покупают частные инвесторы, физические лица (иногда, их доля достигает 100% от объема размещения). По данным Мосбиржи в начале 2021 года доля частных инвесторов в объеме торгов облигациями составила 15,2%. Можно уже утверждать, что некоторые застройщики размещают долговые ценные бумаги, ориентируясь исключительно на аудиторию частных инвесторов.
У рынка облигаций есть ряд неоспоримых преимуществ, к которым я отношу низкий чек (буквально от 1 тыс. рублей), достаточно высокую ликвидность, позволяющую инвестировать на срок от нескольких дней до нескольких лет, самостоятельно выбирая период владения этим инвестиционным инструментом. При необходимости инвестор может в любой момент увеличить размер своих инвестиций и вложить больше денег. По облигациям выплачивается доход (купон), при этом сроки выплат купонов заранее известны. Приобретая облигации с помощью механизма ИИС, можно получать налоговые льготы, а брокер, осуществляющий для клиента операции по купле-продаже облигаций, становится налоговым агентом, что весьма удобно. Также инвесторы имеют возможность составления индивидуального облигационного портфеля, чтобы включать в него эмитентов с различной доходностью и кредитными рисками.
Одновременно с преимуществами у облигаций есть очевидные недостатки. Прежде всего, это возможность наступления дефолта (невыполнения обязательств по выплате купонного дохода). Должен отметить, правда, что примерно с 2016 года со стороны эмитентов-застройщиков не было зафиксировано ни одного факта нарушения платежной дисциплины, связанного с несвоевременной выплатой купонов, исполнением оферт или погашением облигаций. Дефолты допускали компании, имеющие отношение к продуктам питания, «Сибирский гостинец» и «Дядя Дёнер».
С другой стороны, дефолт строительного гиганта «СУ-155», произошедший в 2015 году, инвесторы будут вспоминать еще долго и, наверное, думать об этом при каждом новом размещении какой-нибудь компании из сферы строительства и недвижимости. Мне лично очевидно, что с ростом облигационного рынка и с увеличением количества эмитентов дефолты обязательно будут случаться. К числу недостатков облигаций я бы приписал относительно низкую ликвидность отдельных эмитентов, особенно некрупных. Также к традиционным недостаткам российского облигационного рынка можно добавить информационную непрозрачность, связанную с отсутствием у некоторых эмитентов отчетности по международным стандартам, кредитных рейтингов и хоть какой-то аналитики.