Благодаря всему вышеперечисленному большинство крупных девелоперских компаний в большинстве стран мира получили мощный драйвер развития бизнеса, что сказалось на доходности их ценных бумаг. Акции большинства застройщиков жилья выросли более чем на 20% в период с 1 кв. 2020 по 1 кв. 2021 года. Не только в России, но и во всём мире акции застройщиков оказались среди лидеров роста на рынке. Цены на жилую недвижимость остаются высокими и имеют тенденцию к дальнейшему повышению, что поддерживает финансовые результаты компаний-эмитентов и котировки акций девелоперов.
Я лично считаю, что наибольшим потенциалом для дальнейшего повышения стоимости акций обладает, прежде всего, безоговорочной лидер индустрии строительства жилья в России, компания ПИК. Можно сколь угодно долго рассуждать о роли «девелопера номер ноль» на рынке недвижимости России, ругать продукт компании и прочее, но финансовые результаты деятельности ПИК в 2020 году заслуживают моих аплодисментов, особенно с учётом провала в период «локдауна».
– Выручка в 2020 году составила 380,2 млрд. рублей (в 2019 г. она составляла 280,6 млрд. рублей), то есть плюс 100 млрд. рублей за год.
– Чистая прибыль ПИК по итогам 2020 года увеличилась почти в 2 раза, 45,1 млрд. рублей в 2019 году против 86,5 млрд. рублей в 2020-м.
На фоне российских конкурентов отчётность ПИК выглядит просто феерично и выделяется даже на мировом уровне.
Для сравнения приведу показатели крупнейшего продавца «американской мечты» и самого крупного застройщика США, компании DR Horton:
– Выручка в 2020 году составила $20,3 млрд. (в 2019 г. она составляла $17,6 млрд.), то есть плюс $2,7 млрд. за год.
– Чистая прибыль DR Horton по итогам 2020 года составила $2,4 млрд. против $1,6 млрд. в 2019 году.
То есть можно утверждать, что показатели DR Horton повысились, но рост был не такой взрывной, как у российского «оранжевого» коллеги.
На рынке США наиболее диверсифицированным портфелем обладает сейчас компания Toll Brothers, именно от неё я ожидаю позитива в части роста котировок. Достаточно непростая ситуация складывается в Великобритании, которая пережила за год целых три локдауна, однако и в этой стране я «ставлю» на лидера рынка, одного из крупнейших застройщиков «Туманного Альбиона», компанию Barratt Development. А вот в Германии остается всё меньше девелоперов – в апреле 2021 года было объявлено о слиянии крупнейших застройщиков страны, Vonovia и Deutsche Wohnen. Для меня очевидно, что после завершения объединения компаний упавшие в цене акции поглотителя, компании Vonovia, начнут процесс постепенного восстановления.
Кстати, акции многих американских застройщиков жилья можно приобрести неквалифицированным инвесторам на Санкт-Петербургской Бирже через любого российского брокера.
В целом акции застройщиков в мировом масштабе в настоящее время напрямую и косвенно зависят от трёх важных факторов:
1) Дальнейшее восстановление экономики и рост реальных доходов населения;
2) Низкие (в исторической ретроспективе) ключевые ставки и, как следствие, низкие ставки по ипотечным кредитам;
3) Внедрение эффективных мер (на всех возможных уровнях) по обузданию роста стоимости строительных материалов.
Я оптимист, поэтому надеюсь на то, что акции большинства девелоперских компаний пока не утратили потенциал роста котировок. Во всяком случае, показатели продаж начала 2021 года вселяют спокойствие и уверенность в хороших результатах застройщиков по итогам года.
8.3. Фонды недвижимости (REIT)
О такой форме инвестиций в недвижимость, как Real Estate Investment Trusts или в дословном переводе инвестиционные трасты (фонды) недвижимости, я узнал случайно (это событие произошло почти 20 лет назад). Один мой старший товарищ, уехавший в США в начале 2000-х, написал мне, что устроился на работу в компанию Equity Group. Я, конечно же, поспешил расспросить его, на чём конкретно эта компания зарабатывает. И он поведал мне историю, которая изменила мое представление о том, чем мне нужно заниматься в жизни. Equity Group оказалась крупнейшей на тот момент американской компанией, работающей со средствами частных и корпоративных инвесторов и специализирующейся на инвестициях в американский рынок недвижимости через специальные структуры (трасты).
По данным на 2004 год под управлением этой компании находились два фонда: Equity Office Properties Trust и Equity Residential. Первый из них инвестировал в офисную недвижимость, второй – в жилую. Equity Office Properties Trust на тот момент контролировала 60% всей офисной недвижимости в Чикаго и Филадельфии, а также большое количество высококлассных офисных зданий в других городах США. Основатель компании, легендарный инвестор и миллиардер Сэмюэл Зелл, начал работать в сфере недвижимости ещё в 1960-х годах, примерно тогда же, когда структуры REITs были легитимизованы.