Сегодня миллионы американцев и европейцев участвуют в процессе извлечения дохода из коммерческой недвижимости через систему коллективных инвестиций на равных со страховыми компаниями, негосударственными пенсионными фондами и просто юридическими лицами. Они активно инвестируют в недвижимость через Real Estate Investment Trusts (трасты недвижимости) и Closed-End Real Estate Funds (закрытые фонды недвижимости). REITs не имеют права гарантировать доходность вложений, но так как они могут управлять объектами недвижимости (и получать от этой деятельности доход), то заинтересованы в приумножении капитала вкладчиков. Акционеры трастов и пайщики фондов являются собственниками являющегося базовым активом недвижимого имущества. Согласно американскому законодательству, 90–95% доходов, которые эти компании получают от проектов в области недвижимости, перечисляются инвесторам (в том числе частным лицам). Кроме того, трасты имеют некоторые налоговые льготы, не платят корпоративный налог на прибыль.
Фактически, любой американец, европеец или россиянин может стать совладельцем недвижимости траста, купив его паи. Акции REITs котируются на многих мировых биржах, в том числе на Санкт-Петербургской и Мосбирже. Чтобы приобрести акции, достаточно иметь счет у брокера, предоставляющего доступ к бирже. По состоянию на начало 2021 года американские REITs лучше всего были представлены на Санкт-Петербургской бирже: в её котировальный список входило 53 фонда недвижимости США.
Собственно говоря, история, рассказанная моим приятелем об Equity Group, сделала свое дело: я стал заниматься коллективными формами инвестиций в недвижимость и вовлечен в эту индустрию в России вот уже более 17 лет. Примерно 12 лет я профессионально слежу за рынком REITs, анализирую эмитентов, делаю прогнозы по некоторым фондам недвижимости и, в том числе, публикую часть своих наблюдений в своем телеграм-канале. В рамках этой книги я дам общее описание этого инвестиционного продукта и остановлюсь на основных моментах, которые следует знать и учитывать при осуществлении вложений денежных средств в REITs.
Для начала очень важная вводная. До 2020 года акции REIT демонстрировали наилучшие значения доходности по сравнению с другими классами активов по совокупности дивидендной доходности и прироста капитала. Прошлый, 2020 год, внёс огромные коррективы в оценку стоимости портфелей офисной, торговой и жилой недвижимости, а также в доходность крупнейших REIT. В марте 2020 года котировки обрушились, последовавшее в дальнейшем повышение стоимости акций американских REIT шло очень медленными темпами и касалось в основном фондов складской и односемейной жилой недвижимости.
Принимая инвестиционные решения, важно осознавать, что по совокупности причин в настоящее время сектор REIT находится всё ещё в стадии восстановления, то есть у него есть шансы в ближайшие 3-6 месяцев как минимум вернуться в значениям февраля 2020 года, а как максимум – превысить те значения. Впрочем, рост котировок может коснутся не всех эмитентов.
В любом случае, приобретение акций REIT позволяет не только опосредованно осуществить инвестиции лучшие в американские и европейские проекты в сфере недвижимости, но и диверсифицировать свои инвестиционный портфель. Когда я пишу о доступе через механизм REIT к лучшим проектам в недвижимости, я могу привести вполне конкретные примеры. Знаменитый нью-йоркский небоскреб Empire State Building, являющийся одной из самых известных смотровых площадок мира и символом города, входит в состав Empire State Realty Trust, фонда недвижимости, акции которого может позволить себе приобрести любой квалифицированный инвестор-россиянин. А любой неквалифицированный инвестор-россиянин может купить через любого российского брокера представленные на Санкт-Петербургской бирже акции таких REIT как SL Green Realty (крупнейший владелец офисных зданий в Нью-Йорке) и Vornado Realty Trust (крупнейший владелец нью-йоркского street-retail). Важно отметить, что базовые активы этих фондов приносят стабильный валютный доход, в валюте же распределяются и дивиденды.
REIT (Real Estate Investment Trust) – особая юридическая структура, созданная властями США специально для коллективного участия инвесторов в приобретении разнообразных объектов недвижимости. Именоваться REIT может не всякая инвестирующая в недвижимость компания, а только соответствующая ряду критериев:
1) иметь не менее ста акционеров.
2) получать более 90% доходов непосредственно от операций с недвижимостью.
3) распределять более 90% своей прибыли среди акционеров