Американская ассоциация фондов недвижимости NAREIT, объединяющая большинство фондов недвижимости США, различает несколько основных видов REIT:
1) Долевые (Equity) фонды владеют недвижимостью различных секторов недвижимости, сдают её в аренду, реконструируют или продают. В качестве базовых активов таких фондов могут выступать офисные и торговые центры, гостиницы, складские комплексы и даже многоквартирные жилые дома.
2) Ипотечные (Mortgage) фонды финансируют сделки с недвижимостью, выдают кредиты под залог объектов недвижимости, выкупают закладные и ипотечные ценные бумаги и так далее
3) Публичные внебиржевые (PNLR) фонды соответствуют требованиям законодательства, но не торгуются на фондовых биржах.
4) Частные (Private) фонды недвижимости могут принадлежать только институциональным инвесторам, их акции не торгуются на фондовых биржах.
Ассоциация NAREIT разделяет фонды недвижимости еще и по секторам, в которых те оперируют: офисные, индустриальные, торговые, гостиничные, жилые, лесные, медицинские, инфраструктурные, диверсифицированные, специализированные, а также фонды дата-центров и фонды складов самостоятельного хранения (self-storage REITs)
Существует ряд ключевых преимуществ REIT для индивидуальных инвесторов. Прежде всего, нужно отметить факт относительно высокой и регулярной дивидендной доходности. Напоминаю, что по закону REIT должны распределять среди акционеров до 90% прибыли. Эта особенность формирует достаточно неожиданный для американского рынка эффект: дивидендная доходность REIT гораздо выше, чем доходность американских корпоративных облигаций. REIT-середняки вполне могут выплачивать дивиденды на уровне 5-6% в год, а некоторые представители REIT обеспечивают акционерам более 10%.
Например, в начале 2021 года в моем шорт-листе REIT с высокой дивидендной доходностью находились следующие эмитенты:
1) Omega Healthcare Investors, OHI (див. доходность 7,43%). Данный REIT специализируется на недвижимости медицинского назначения. Портфель состоит из 957 учреждений, расположенных в 40 штатах США и Великобритании. У OHI нет проблем с арендаторами: они собрали более 99% арендной платы в последнем квартале 2020 г. При этом дивидендная доходность компании была высока, 7,43%. Единственная ложка дегтя в этой бочке мёда – высокий P/E на уровне 54.
2) Starwood Property, STWD (див. доходность 9,89%). Starwood Property является одним из крупнейших в США mREIT (mortgage REIT). То есть он кредитует девелоперов и арендодателей жилой и коммерческой недвижимости. Фактически компания обладает огромным глобальным портфелем инструментов, связанных с финансированием девелопмента жилья, офисов, объектов инфраструктуры. Пока компания финансово стабильна, показатель P/E у нее 14 (очень хороший показатель).
3) Geo Group, GEO (див. доходность 12,44%). Этот REIT владеет сетью частных тюрем, центрами временного содержания, следственными изоляторами, психиатрическими больницами и прочими зданиями специфического назначения, имея всего 123 учреждения в США, Австралии, Южной Африке и Великобритании с 93 тыс. койкомест в управлении. К сожалению, в апреле 2021 года менеджмент Geo Group принял решение об остановке выплат дивидендов.
Нельзя так же не упоминать о достаточно неплохой долгосрочной доходности инструмента REIT. С 1999 по 2019 год индекс Vanguard REIT, включающий в себя самых ярких представителей сектора, обогонял индекс S&P500 по показателю прироста капитала. К сожалению, март 2020 года стал для отрасли фатальным, котировки REIT резко снизились, особенно «просели» котировки акций фондов, специализировавшихся на торговой и гостиничной недвижимости. В настоящее время акции лишь небольшой части компаний сектора полностью восстановились и вернулись к значениям начала 2020 года. Важным элементом привлекательности REIT можно назвать высокую ликвидность, приобрести или продать акции фондов недвижимости можно в течение нескольких минут (максимум дней). REIT является традиционным защитным активом, который достаточно успешно противостоит главной угрозе для денег инвесторов 2021 года, инфляции.
Безусловно, все эти неоспоримые преимущества уравновешиваются целым рядом недостатков. Лично для меня главным и очень неприятным минусом REIT является налогообложение дивидендов, которые выплачиваются фондами инвесторам-россиянам. Налог на дивиденды граждан России составляет аж 30%! Это очень значительные потери, которые заставляют некоторых инвесторов отказаться от акций REIT в пользу других инвестиционных инструментов. Своеобразным решением этой проблемы является приобретение «фондов фондов», также известных как ETF, то есть специализированных фондов, в качестве базовых активов которых выступают акции REIT.