Наиболее известными ETF, включающими в себя акции REIT являются фонды Vanguard Real Estate Index Fund, iShares U.S. Real Estate ETF, Schwab US REIT ETF. Есть и менее «раскрученные» ETF, которые, тем не менее, показывают неплохие результаты. Например, ETF с названием Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate по итогам 1 квартала 2021 года обеспечил доходность на 22,5% годовых. Портфель этого ETF состоит на 100% из акций американских фондов недвижимости (REIT). При этом 75% процентов этого фонда приходится на 30 REIT средней капитализацией, а 25% – на крупнейшие REIT. Дивидендная доходность этого «фонда фондов» составляет 3,42% годовых, при этом налог на доходы для этого фонда составляет не 30%, а всего лишь 10%.
Еще одним недостатком REIT является зависимость от движений на фондовом рынке. Во время тотальных распродаж марта 2020 года в цене потеряли акции практически всех фондов. Но не все из них столкнулись с реальными проблемами в своём операционном бизнесе. Например, на фонды складской недвижимости ситуация с пандемией повлияла сугубо положительно, но вот капитализация этих фондов резко упала. REIT также зависимы и от общей ситуации на рынке недвижимости: любые колебания, связанные с типично «недвижимыми» событиями очевидным образом влияют на сектор REIT.
При принятии инвестиционных решений в отношении тех или иных акций REIT необходимо обращать внимание на те же показатели, что и при приобретении обычных акций – на рыночную капитализацию, на P/E и дивидендную доходность. Исследовать участников сектора REIT также можно применяя методы фундаментального и макроанализа. Профессионалы исследуют REIT с помощью специфических индикаторов (P/FFO и P/AFFO), которые я, однако, не буду отдельно описывать, о них можно почитать в моём телеграм-канале, воспользовавшись контекстным поиском.
Для первичного анализа REIT я лично использую порталы Investing и BlackTerminal, на которых можно легко найти любого эмитента, а также изучить базовые показатели того или иного фонда недвижимости, его финансовые индикаторы, посмотреть графики изменений курса его акций и прочее. Достаточно много полезной информации можно найти на портале ассоциации фондов недвижимости США, NAREIT. В частности, на протяжении многих лет я читаю периодическое издание ассоциации «REIT Magazine».
Перед покупкой акций конкретного REIT необходимо четко осознать, чем занимается REIT, в какой сектор рынка недвижимости инвестирует, каковы перспективы сектора и конкретных активов, входящих в фонд. Я советую погрузиться и изучить публичную отчетность REIT, познакомится с основными активами (изучить местоположение, внешний вид, иные показатели), сформировать свое личное понимание будущего активов и самого REIT.
Подводя итоги, хотелось бы акцентировать внимание на том, что в последнее время фонды недвижимости становятся всё востребованным и развивающимся инвестиционным инструментом. Популярность REIT, как мне кажется, будет расти по мере развития привычки россиян инвестировать на бирже. Пока в этом направлении наблюдается положительная динамика. По данным Мосбиржи количество физических лиц, обладающих брокерскими счетами, составляет по состоянию на апрель 2021 года 11,7 млн. человек (8% от всего населения страны). С той или иной степенью периодичности сделки совершают более 1,9 млн. человек. Доля индивидуальных инвесторов в объеме торгов акциями составила 41%, облигациями – 14%. Всё это дает мне надежду на то, что интерес частных инвесторов к инвестициям в REIT, акции и облигации компаний так или иначе связанных с недвижимостью постепенно будет возрастать.
Традиционно инвестиции в недвижимость принято ассоциировать с прямым владением каким-либо объектом, но постепенно инвесторы приучаются приобретать недвижимость на бирже. Такая недвижимость ликвидна и доходна, и у неё относительно низкий порог входа. Я уже знаю людей, которые имеют достаточно диверсифицированные инвестиционные портфели, состоящие из недвижимости во всех ее формах. Думаю, со временем их станет больше.
Глава 9. Риски и управление ими
Разумный инвестор обращает внимание не только на показатели доходности инвестиций в недвижимость, но и на риски, сопровождающие подобные капиталовложения. Несмотря на то, что недвижимость – один из самых надежных активов, при инвестициях в нее риски все же присутствуют. И их достаточно много. Существуют следующие категории рисков, связанных с инвестициями в недвижимость:
– административные риски, связанные, прежде всего, с изменением законодательства в период реализации инвестиционного проекта;
– юридические риски, связанные, например, с ошибками, допускаемыми инвесторами при заключении договоров и соглашений, и так далее;