– финансово-экономические риски, связанные с неправильными прогнозами относительно развития ситуации на рынке недвижимости в целом и в конкретном регионе инвестирования (городе, стране);
специфические риски, связанные непосредственно с недвижимостью.
Начнем с наиболее трудно прогнозируемых административных рисков.
Изменения законодательства в нашей стране происходят довольно быстро и носят, как правило, фискальный характер. Введение дополнительных налогов, нестабильность фискальной системы в России, может очень сильно влиять на финансовые модели проектов в недвижимости, особенно, если эти проекты рассчитаны на многие годы. В сегменте коммерческой недвижимости чрезвычайно сильно влияние муниципальных властей, подчас издающих более чем странные постановления. Но всё-таки самыми существенными для инвестора являются риски, связанные с налогообложением и изменением в будущем налоговых ставок, которые могут привести к падению доходности. Таким образом, административные риски при инвестировании в недвижимость велики, непредсказуемы и достаточно опасны.
Юридические риски, к сожалению, присутствуют во всех сегментах рынка недвижимости.
Эти риски я подразделяю на три категории:
1. Девелоперские риски. Возникают вследствие нескольких причин: от применения некоторыми девелоперами непрозрачных схем при заключении договоров инвестирования строительства жилья (да, на рынке всё ещё есть такие случаи, даже несмотря на действие 214ФЗ, эксроу-счета и прочее) до отсутствия у девелоперов необходимых для начала строительства документов. О затягивании сроков строительства и ненадлежащем качестве строительных работ, думаю, говорить излишне.
2. Риски приобретаемого объекта недвижимости: характерны для вторичного рынка. Наиболее важными факторами являются несовершенства «титула» объекта, то есть риски, связанные с оформлением первоначальных прав на объект недвижимости. Типичный случай – нахождение приобретаемого объекта недвижимости под залогом, арестом, а также наличие прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, наследников и т.п.) на приобретаемый объект недвижимости.
3. Риски, связанные с юридическим наполнением договоров, контрактов, соглашений, заключаемых контрагентами по поводу сделок с недвижимостью. Иногда инвесторы ставят подпись на таких документах, подписывать которые, находясь в здравом уме и твердой памяти, просто нельзя.
Финансово-экономические риски.
Эти риски я также подразделяю на три категории:
а) Риски, связанные с ошибками инвесторов в прогнозах развития рынка недвижимости в целом, отдельных его сегментов и конкретного инвестиционного проекта. К этой категории можно отнести также риски, связанные с ошибками в расчетах, неправильное толкование поступающей информации, перенесение прошлого опыта на будущие периоды и так далее.
б) Риски, связанные с неправильной организацией финансирования инвестиционного проекта. Например, чрезмерное увлечение кредитами под высокую ставку в совокупности с непредвиденными событиями может привести инвестиционный проект за грань рентабельности.
в) Риски, определяемые общим состоянием финансовой и экономической системы города, региона, страны (есть даже специальный термин «страновой риск»). Например, произошедший в 1998 году дефолт вызвал негативные изменения в экономике России, в том числе и на рынке недвижимости. Про сугубо российские риски можно рассуждать очень долго, но я не буду этого делать.
К специфическим рискам, связанным непосредственно с недвижимостью, относятся:
1) Риски внешней среды. Например, инвестор приобретает элитную квартиру с прекрасным видом из окна, а через какое-то время напротив строится еще один дом. В этом случае цена квартиры может снизиться.
2) Риски ликвидности и маркетинговые риски. Например, из-за завышения инвестором продажной цены реализация объекта недвижимости затягивается на некоторый период времени, что ведет к убыткам вследствие «замораживания» вложенных в проект средств.
3) Риски качества приобретаемого объекта. Например, при приобретении помещения в здании, построенном с существенными нарушениями технологии строительства.
Это основные риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Теперь давайте поговорим о том, как избежать или хотя бы минимизировать их.
Процесс управления рисками состоит их трех этапов:
1. Идентификация рисков, характерных для рассматриваемого инвестором инвестиционного проекта.
2. Оценка рисков, а также вероятности и размера их влияния на инвестиционный проект. Существует достаточно большое количество методов оценки рисков инвестиций, таких как анализ чувствительности, изменения ставки дисконтирования или метод имитационного моделирования. Все они применяются при оценке рисков в крупных проектах. Но в данной книге я не стану их рассматривать, а опишу наиболее близкий мне метод оценки рисков инвестиций, называемый методом сценариев. Основные его преимущества – наглядность и относительная простота, а его суть состоит в применении различных вариантов реализации рассматриваемого проекта сценариев.