Например, можно увидеть, как изменится доходность проекта при введении каких-либо дополнительных налогов, при корректировке финансовой схемы и так далее. Число сценариев практически неограниченно, однако необходимо помнить о том, чтобы предположения были в достаточной степени обоснованы. Естественно, пересчитывание инвестиционного проекта на калькуляторе неэффективно, поэтому лучше использовать MS Excel. Результаты применения метода сценариев дают возможность оценить влияние рисков на инвестиционный проект и вероятность их возникновения.
По степени влияния риски могут быть разграничены следующим образом:
– риски, обладающие катастрофическим влиянием на проект;
– риски, обладающие средним влиянием на проект;
– риски, обладающие незначительным влиянием на проект.
По степени вероятности возникновения риски могут быть разграничены следующим образом:
– риски с высокой степенью вероятности возникновения;
– риски со средней степенью вероятности возникновения;
– риски с низкой степенью вероятности возникновения.
3. Предупреждение рисков. Каждый из рисков можно охарактеризовать и классифицировать. Например, для проектов, предусматривающих спекулятивные операции с новостройками, риск ликвидности может быть классифицирован так: финансово-экономический риск со средней степенью вероятности возникновения, но с катастрофическим влиянием на проект. Соответственно, для предупреждения риска ликвидности необходимо формирование соответствующей ценовой (учет возможности снижения цены для повышения ликвидности объекта недвижимости) и маркетинговой (учет затрат на рекламу и привлечение агентов по недвижимости) политики.
Существуют следующие модели управления рисками:
– Страхование рисков. Страховые компании сейчас активно предлагают использовать разнообразные страховые программы, разработанные в том числе и для частных инвесторов. Например, для сделок с недвижимостью разработан специальный продукт, страхование титула, то есть страхование риска утраты имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.
– Передача рисков контрагентам или разделение рисков между участниками сделок.
– Предотвращение рисков, уход от заведомо рискованной ситуации (вплоть до отказа от реализации инвестиционного проекта).
– Сокращение рисков. Для реализации этого пункта нужно, например, стараться фиксировать в договорах, контрактах и соглашениях систему штрафов и компенсаций.
К сожалению, не все инвесторы серьезно задумываются о рисках, об их оценке и предупреждении. В основном анализом рисков занимаются инвесторы, размещающие на рынке недвижимости большие объемы денежных средств и уже обладающие крупным портфелем недвижимости. Начинающие инвесторы, к сожалению, не всегда производят серьезный анализ инвестиционного процесса и часто недооценивают или переоценивают рискованность тех или иных инвестиционных проектов.
Глава 10. Оценка инвестиций в недвижимость
Чтобы адекватно оценить любой инвестиционный проект необходимо сделать финансовую модель. Это словосочетание часто используется в деловых разговорах, переписке или выступлениях. При этом у людей, использующих его, представления о том, что такое «финансовая модель» совершенно разные. В моём понимании финансовая модель – это разбитая на временные периоды таблица, в которой указаны все ожидаемые или реальные доходы и расходы проекта, на основе которых с помощью математических и финансовых формул рассчитаны специфические показатели, с помощью которых можно сделать выводы и целесообразности реализации проекта. Финансовая модель – это, как правило, файл в формате MS Excel, в котором рассчитан денежный поток по проекту и его прогнозируемая доходность.
Свою первую финансовую модель я сделал ещё учась в институте. Она была достаточно простая, я создал её за неделю с ноля, практически не обладая навыками работы в MS Excel. В основном мои первые финансовые модели касались спекулятивных сделок с квартирами, которые предполагалось покупать крупным оптом, а продавать в розницу. Рынок новостроек в посткризисном 1999 году был как ни странно очень динамичным, цены росли в геометрической прогрессии, поэтому реальные показатели проектов всегда намного превышали модельные. Первая по-настоящему большая и интересная финансовая модель попала мне в руки в 2003 году. Модель описывала строительство и последующую эксплуатацию торгового центра. В модели не было формул, поэтому мне понадобилось несколько ночей, чтобы повторить ее в точности до запятой и разобраться откуда что берётся. Ночью я работал, потому что было очень интересно!