Повторюсь, «финансовыми моделями» часто называют совсем не то, что под этим определением подразумеваю я. За свою обширную практику я видел множество финансовых моделей и «финансовых моделей». В частности, видел «финансовую модель» с расчетами в столбик буквально на салфетке без разбиения на временные периоды, видел кучу финансовых моделей с ошибками, но попадались и очень крутые, красивые модели. Были финансовые модели, от которых компьютер зависал, уж слишком они были подробные, а были фин. модели странные и непонятные. Смотрел модели с кучей скрытых листов, со ссылками на другие файлы, а этих файлов не было; изучал модели с правками акционеров крупнейших компаний, миллиардеров из списка Forbes. Видел финансовую модель на финском языке, погружался в расчеты по проекту в ЮАР. Ну и конечно, я сам сделал огромное количество настоящих финансовых моделей, потратив необходимые 10 тысяч часов на финансовое моделирование.
Нормальная финансовая модель просто необходима инвестору, рассматривающему участие в перспективном проекте в сфере недвижимости, собирающемуся вкладывать в этот проект своё время, энергию, ресурсы, деньги. Профессиональные инвесторы оперируют цифрами, и именно финансовая модель может и должна поведать о проекте на понятном им языке. Финансовая модель – это отражение проекта в цифрах. Там, где строитель видит бетон, архитектор цвет фасада, а риэлтор количество проданных лотов, инвестор должен увидеть цифры.
Финансовая модель проекта в сфере недвижимости состоит из нескольких разделов:
1) Предпосылки. Это исходные данные для финансовой модели. Например, площадь земельного участка, здания, количество продаваемых или сдающихся в аренду юнитов. В раздел предпосылок заносится информация, касающаяся прогнозных цен продаж, аренды, темпов выбытия товара, стоимости привлечения финансирования и многие другие параметры.
2) Подробные промежуточные расчёты. Здесь отражается, как правило, расчёты планируемых инвестиций, операционных доходов и расходов, финансирования (акционерного или заёмного) и налогов. Сценарии развития проекта. Иногда в модель вносят несколько сценариев в зависимости от ряда параметров, например, сценарий продажи объекта целиком или в розницу. Иногда делаются сценарии, основанные на прогнозировании хода реализации проекта (базовый, оптимистичный и пессимистичный).
3) Итоги. Данные о движении денежных средств (показывают окупаемость проекта, потребность в финансировании и служат основой для оценки проекта), о финансовых результатах (прогноз объема продаж, прибыли и рентабельности). Все итоги должны автоматически пересчитываться при изменении предпосылок.
Самое главное, что помогает понять финансовая модель – это размер прибыли (или убытка), которую способен принести проект, и стоит ли вообще им заниматься. Если по результатам расчётов становится понятно, что экономика проекта не «летает», фин. модель поможет выяснить различные варианты решения внутренних проблем проекта и найти подход для выправления ситуации.
На основе каких показателей принимаются инвестиционные решения? Наиболее популярными и применяемыми показателями эффективности инвестиционных проектов являются:
1) Окупаемость инвестиций (ROI, return on investments);
2) Внутренняя норма доходности (IRR, Internal Rate of Return);
3) Текущая стоимость (NPV, Net Present Value);
При оценке того или иного инвестиционного проекта в сфере недвижимости именно эти показатели влияют на принимаемые инвестором решения. Основываясь именно на этих показателях, инвесторы имеют возможность оценить экономическую целесообразность рассматриваемых ими проектов.
На самом деле проблема оценки инвестиционного проекта решается инвестором как минимум дважды. Сначала в период, предшествующий инвестициям, когда оценивается экономическая целесообразность того или иного инвестиционного проекта, то есть сравниваются величина затрат на проект и величина доходов, которые могут быть получены от его реализации. Второй раз проблема оценки инвестиций встает, когда вложения денежных средств в некий проект уже сделаны и необходимо определит их эффективность.