Окупаемость инвестиций (ROI) – финансовый показатель, иллюстрирующий уровень доходности (или убыточности) проекта, с учетом осуществленных инвестиций. У этого показателя очень простая и понятная формула: ROI = (доход – затраты) / затраты * 100%
Внутренняя норма доходности (IRR) – величина дохода в процентах, при которой величина полученного дохода равна произведенным затратам. Другими словами, IRR – это показатель годовой доходности инвестиционного проекта. IRR является моим самым любимым показателем, главным «барометром» определяющим достоин ли проект моего интереса.
Например, некий инвестор считает для себя приемлемой доходность 10% годовых. Если после составления финансовой модели в показателях которой инвестор более-менее уверен, проект демонстрирует IRR 10% и больше, он продолжает его изучение и может в итоге принять положительное инвестиционное решение. Если IRR меньше 10 %, то инвестор по всей видимости будет вынужден отвергнуть проект.
Я никогда не считал IRR на калькуляторе или «в столбик», с самого начала использовал MS Excel, и всем советую так делать. Показатель IRR подсчитывается в программе MS Excel с помощью формулы, которая называется «IRR» или в русскоязычной версии MS Excel «ЧИСТВНДОХ». Математическую формулу этого показателя я приводить не буду, моя книга не является учебником.
Текущая стоимость (NPV) – сумма всех будущих денежных потоков, возникающих в процессе осуществления инвестиционного проекта, с учетом дисконтирования. Если NPV > 0, то проект прибыльный; если NPV < 0, то проект убыточный; если NPV = 0, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным. Аналогично IRR – все расчеты показателя NPV я делал в MS Excel, формула «NPV» или в русской версии «ЧИСТНЗ».
Срок окупаемости проекта – это период с момента начала осуществления проекта до момента, когда доходы от проекта сравниваются с затратами на него.
Дисконтирование. Как известно, в разные периоды времени стоимость денег различна. Например, мне должны 10 000 долларов. Должник денег не отдает и говорит: «Подожди, Артем, верну через год». И действительно, через год отдает 10 000 долларов. Если бы мне удалось получить эти деньги годом раньше, я мог бы вложить их в какой-нибудь проект с удовлетворяющей меня доходностью (например, 15%) и заработать 1 500 долларов. А я их одолжил и ничего не заработал. Соответственно, сегодня стоимость 10 000 долларов меньше, чем год назад. Так вот, ставка дисконтирования отражает изменение стоимости денег в разные периоды времени. Инвесторы рассматривают ставку дисконтирования как аналог уровня доходности, ниже которого инвестор не станет размещать деньги в рассматриваемый проект. Еще одно значение ставки дисконтирования – отражение рисков инвестирования рассматриваемого проекта.
Наглядно проиллюстрировать определения и формулы может только пример создания финансовой модели. Я возьму существующее на рынке инвестиционное предложение – покупка офисного помещения в новом проекте девелопера ГК «Пионер», «ОСТАНКИНО Business Park». За 25 437 690 рублей там продается офис на 3-м этаже площадью 161 м2 (по 157 900 рублей/м2). При 100% оплате застройщик предоставляет скидку в размере 2%. Таким образом, стоимость покупки этого офиса составит 24 928 936 рублей (154 742/м2).
В табличном виде предпосылки выглядят так:
Для целей настоящего расчета я принимаю предпосылку о том, что инвестор является Индивидуальным предпринимателем на упрощенной системе налогообложения и платит налоги от оборота по ставке 6%, а также выплачивает дополнительный 1% в фонд социального страхования. Согласно заявлению застройщика, здание, в котором расположен рассматриваемый в модели офис, сдается в эксплуатацию в июле 2022 года. ГК «Пионер» отличается от многих застройщиков соблюдением сроков, поэтому примем предпосылку о том, что сдача объекта состоится вовремя.
Сразу же после приобретения объекта в инвестор запустит процесс сдачи офиса в аренду, для этих целей привлечет одну или несколько брокерских компаний (их вознаграждение обычно составляет 8% от годовой арендной платы). Офисы сдаются без отделки, поэтому еще одной предпосылкой моего расчета станет предоставление арендатору каникул на 6 месяцев (до 1 января 2023 года), в течение которых арендатор освобождается от уплаты арендных платежей и занимается ремонтом снимаемых им офисных помещений.