По данным брокеров, с которыми я кратко обсудил этот проект, арендная ставка на офисные помещения в этом проекте могут достичь 26 000 рублей/м2/год, вкл. НДС. Я приму данную предпосылку для целей расчета, однако сделаю 2 корректировки: на торг и на величину НДС (20%). Таким образом, для целей расчета я предполагаю принять итоговую величину арендной ставки для приобретенного офиса как 18 417 рублей/м2/год. Для целей расчета принято, что все коммунальные и эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором.
Предполагается, что рассматриваемое офисное помещение будет продано в качестве готового арендного бизнеса в октябре 2023 года. Стоимость продажи составит 34 905 000 рублей (216 667 рублей/м2). Такая стоимость определяться исходя из ставки капитализации 8,5%, в данном случае по формуле [ставка аренды] * [площадь офиса] / [ставку капитализации]. Или [(18 417 *161.1) / 8.5%], где 8.5% – ставка капитализации или предполагаемая доходность, которая может заинтересовать покупателей готового арендного бизнеса на момент осуществления сделки (октябрь 2023 года). В расчете также предполагается, что для осуществления продажи будут привлечены брокеры, которые получат вознаграждение в размере 2% от итоговой цены продажи объекта.
В табличном виде описанные выше предпосылки выглядят так:
После описания предпосылок можно переходить непосредственно к составлению финансовой модели. В данному случае она выглядит так:
Как можно заметить, все вышеизложенные предпосылки были учтены в финансовой модели. В результате расчетов были получены следующие финансовые показатели:
Внутренняя норма доходности IRR проекта составила 14.8% годовых. Расчет производился в MS Excel по формуле ЧИСТВНДОХ ([Все значения строки «Чистый Денежный Поток»];[Все значения строки «Периоды»])
NPV (ставка 8.5%) составила 3 342 940 рублей. Для целей расчета была взята ставка дисконтирования 8.5%, в качестве экспертного значения ежегодной неофициальной инфляции в России. Расчет производился в MS Excel по формуле ЧИСТНЗ (8.5%;[Все значения строки «Чистый Денежный Поток»];[Все значения строки «Периоды»])
Показатель ROI в данном примере составил 35.6%. Это показатель быль вычислен как отношение прибыли к инвестициям. Максимальное отрицательное значение инвестиций составило 25 166 290 рублей (см. строку «Денежный поток накопительно»), а значение прибыли составило 8 949 997 рублей. Таким образом, ROI = 8 949 997 / 25 166 290 = 35.6%. Нужно отметить, что предпосылки в приведенном расчете я лично оцениваю как вполне адекватные, а сам «ОСТАНКИНО Business Park» достойным пристального внимания.
Принятие инвестиционного решения – сложная и ответственная задача, требующая комплексного анализа как финансовых, так и нефинансовых факторов. На основании точно рассчитанных IRR, NPV, срока окупаемости и других показателей инвесторы принимают решения о целесообразности финансирования тех или иных проектов. Как правило, при принятии решений они согласуют расчетные показатели со своими представлениями и среднерыночными данными о доходности/риске аналогичных проектов. Важно понимать, что расчетные показатели являются предварительными, а реальные могут существенно отличаться.
В любом случае, финансовое моделирование является неотъемлемой частью работы инвестиционного аналитика. Я советую всем читателям моей книги не только не обделять вниманием финансовую часть изучения проектов, но и по возможности углубиться в мир цифр, изучить эту тему подробно и даже потратить время на обучение финансовому моделированию. Без расчётов в инвестиционной деятельности никуда!
Заключение
Многие люди мечтают о собственном бизнесе, который не только бы приносил им стабильный доход, но и помог бы самореализации и раскрытию потенциала. Для некоторых мечта выражается в достаточно причудливых и необычных формах… Я неоднократно слышал истории людей, уволившихся со стабильной работы, ради необъяснимых стартапов. Например, знакомый знакомого покинул должность кредитного аналитика крупного банка ради точки по продаже шаурмы на вокзале в подмосковном городе Подольске. С моей точки зрения это даушифтинг (то есть движение вниз).
Но, как мне кажется, у меня появилось решение для людей, ищущих свободы во всех её проявлениях, в том числе финансовой независимости: мега-проект и бизнес, способный принести миллионы!
Вот его основные характеристики:
1) Работа на себя, вся прибыль – ваша.
2) Можно работать когда угодно и откуда угодно (в транспорте, в отпуске, на обеде и так далее)