Жилищный фонд — уникальный актив, потому что, как только человек вселяется в дом, он уже не генерирует доход или денежные потоки. В этом смысле прибыль от жилья, занятого владельцем, нужно рассматривать как доход от удобства (не генерирующего наличности). Поскольку нет притока денежных средств, который бы генерировал положительную отдачу от инвестиции в жилье, государство должно организовать повышение цен. Естественно, что это приводит к эффекту «эскалатора», когда цены должны постоянно расти, чтобы сохранялась положительная отдача. Такое повышение цен в конечном итоге приводит к тому, что в экономике создается пузырь, который не может не лопнуть, и дома меньше используются для жилья и больше для спекуляций. Подробнее об этом поговорим ниже.
Раздвоение личности у домовладельца
Чуть выше мы наглядно рассмотрели, как взаимодействуют держатели права требования по долевому инструменту и права требования по долговому инструменту и как на каждое их действие влияет их отношение к риску, причем первый больше любит вариации в стоимости предприятия и склонен к высокому уровню долга, а второй наоборот.
Это зеркальное отражение верно и для рынка жилья.
Возьмем случай с рынком арендованного жилья, то есть когда владелец использует дом только в качестве инвестиции. У нас есть домовладелец, который рассчитывает на постоянный доход от сдачи жилья, так же как держатель доли в капитале полагается на приток денежных средств от компании. Конечно, в обоих случаях (домовладельца и акционера компании) они также стремятся к увеличению стоимости их базовых активов. Также их объединяет то, что, если сдаваемая недвижимость заложена без права выкупа (аналог банкротства компании), домовладелец может просто уйти, потеряв лишь первоначально вложенную в недвижимость сумму. В этом случае домовладелец играет роль держателя доли в капитале.
А ипотечному кредитору, как раньше держателю долга, обычно в виде банка, достается то, что осталось (в худшем случае кредитор получает дом, который пошел в счет залога).
Как прежде акционер компании, домовладелец, сдающий дом, обожает волатильность на рынке жилья (обожает вариации стоимости дома), чем больше растет ожидаемая стоимость его дохода, тем больше вариация (волатильность) цены дома; у него страсть привлекать как можно больше заемных средств и, как кажется, неутолимая жажда риска. Между тем, подобно кредитору компании, держатель ипотечного долга (то есть банк) не любит большую волатильность цен и стремится ограничить уровень накопленного домовладельцем долга. И потому, что он хочет быть уверен, что его деньги к нему вернутся, он постоянно сдерживает рискованные порывы домовладельца. Пока все нормально.
Проблема возникает, когда человек живет в собственном доме, являющемся ипотечным имуществом. Считайте, что у этого человека раздвоение личности.
Наполовину он находится в точно таком же положении, как акционер компании; а именно он любит волатильность цен на недвижимость. Разумеется, как и акционер компании, он хочет, чтобы стоимость его имущества (то есть дома) росла — и чем быстрее, тем лучше. И хотя есть весьма реальный риск, что цены на недвижимость могут упасть, оставив его с отрицательным капиталом, в целом большинство домовладельцев склонны недооценивать этот риск, предпочитая думать, что (ведь большинство людей мечтают иметь собственный дом) единственное направление цен на жилье — это вверх. Косвенным образом владелец рассматривает свой дом как инвестицию, так же как и в случае с компанией и домом, сдаваемым внаем.
Владелец, который живет в собственном доме, как и акционер, предпочитает высокую вариацию ожидаемой стоимости дома, то есть он хочет, чтобы цены выросли, а также предпочитает увеличение вариации значения цен на недвижимость. Однако у этого же домовладельца есть вторая половина, которая сильно отличается и от акционера компании, да и от домовладельца, который получает доход от сдачи своей недвижимости.