Многие утверждают, что у субсидий есть свои плюсы, что государственные гарантии облегчают множеству людей покупку дома. Да, секрет не в том, чтобы отменить все субсидии разом, а в том, чтобы ограничить их масштаб или, по крайней мере, правильно определить цену дополнительного риска, который они влекут за собой. На практике это могло бы проявиться в сокращении общей суммы субсидируемого ипотечного капитала за счет ограничения номинального размера займов у Fannie Мае и Freddie Mac.
Но недавний опыт свидетельствует, что стратегия «свой дом для всех» лишь повышает уровень долга для государств и отдельных граждан, а сами дома, которые и так уже по большей части профинансированы за счет кредита, и дальше используются в качестве обеспечения, чтобы брать все новые кредиты на непроизводительные предприятия и потребительские цели по кредитным картам.
Больше того, поскольку общество не может повесить одну здоровенную инвестицию на одного человека, страдает все общество в целом. Вот почему 2008 год стал первым в истории США годом, когда цены на жилье упали по всей стране. Хотя диверсификация является фундаментальным принципом инвестирования, государственные гарантии побуждают миллионы людей вкладывать в единственный актив — жилье, и, когда жилищный рынок падает, большая часть общества оказывается под ударом.
Как же в таком случае должны люди оценивать рынок жилья? Несмотря ни на какое социальное влияние, в отсутствие государственных субсидий отнюдь не очевидно, что человеку выгоднее владеть своим домом, чем снимать его, а первый взнос и ежемесячные выплаты по ипотеке вложить в диверсифицированный портфель акций и облигаций.
Будучи эффективным субъектом экономической деятельности, я должна сразу же снять дом, чтобы не остаться на улице (то есть обеспечить потребности восполнителя). Затем с оставшимися деньгами я должна оценить все потенциальные инвестиционные возможности, будь то в виде акций, облигаций, наличных или той же недвижимости, и, если я все-таки решу инвестировать в жилье, мой выбор не должен ограничиваться вложением в свое собственное жилье. Иными словами, я должна иметь законное право снять дом в Лондоне и купить дом во Флориде в качестве инвестиции.
Государству должно быть безразлично, в каких домах живут его граждане — собственных или снятых. Но вместо этого в США оно поощряет приобретение домов в собственность (например, при помощи политики «свой дом для всех») и тем самым способствует тому поверхностному впечатлению, что собственная недвижимость является самым предпочтительным видом инвестиции, хотя на самом деле за счет кредитов оно подталкивает граждан вкладывать все деньги в единственный актив, даже в тех случаях, когда это, возможно, и не самое удачное инвестиционное решение.
Есть и еще один, более тонкий момент. При системе государственных гарантий, способствующих быстрому росту цен на жилье, в выигрыше остается только тот, кто может уменьшить размер (снизить класс) своего жилья и переехать в другой район и купить дом поменьше (подешевле). Все остальные проигрывают. Представьте себе молодого человека, который покидает университетское общежитие, копит деньги, чтобы одной ногой встать на лестницу собственника жилья (покупает свою первую квартиру в многоквартирном доме или кондоминиуме), потом переезжает в более просторный и дорогой дом, где хватит места его жене и детям. На каждом этапе он должен все повышать сумму, чтобы не выбыть из игры. Да, цена его квартиры может вырасти с того дня, когда он ее купил (назовем его Д1), до дня, когда он продаст ее, чтобы перейти в дом побольше (Д2), но помните, в Д2 ему придется заплатить больше, так как цена дома на четыре спальни тоже выросла. Этот эффект «эскалатора» продолжается до тех пор, пока детям не придет пора поступать в колледж. Так по мере роста цен на жилье происходит передача богатства от молодого поколения пожилому поколению.
Только выйдя на пенсию, домовладелец может «выиграть», так как он или она может продать большой дом и переехать в более дешевое жилье с кучей денег в кармане. Такое ощущение, что единственный способ преуспеть и выиграть в игре с недвижимостью — это смерть или пенсия. Неудивительно, что, как говорит Роберт Шиллер, в перспективе реальный доход от недвижимости составляет ноль, — именно так и должно быть при условии, что цены на дома в основном следуют за демографией.