Центральные банки игнорировали такие пузыри на свой страх и риск. Инфляция активов затрагивает не только цены на акции, криптовалюты или предметы коллекционирования. Подобно вирусу, способному переходить от одного вида к другому, инфляция активов может перескочить в реальный мир цен на товары и услуги.
Двузначный рост денежной массы - а именно так центральные банки оплачивали свои масштабные покупки государственных облигаций - был пороховой бочкой, которая только и ждала, чтобы ее зажгли. А масштабные экономические санкции, которые вот-вот будут введены против крупнейшего в мире производителя ресурсов, обеспечат всю необходимую искру, чтобы взорвать эту пороховую бочку до небес.
СОКРАЩАЮЩИЙСЯ РЫНОК ЖИЛЬЯ
До того как начали падать костяшки домино, рынок жилья Северной Америки был одним из крупнейших бенефициаров политики "легких денег", которую Федеральная резервная система и Банк Канады проводили для своих экономик посредством количественного смягчения. Чем больше снижались ставки по ипотечным кредитам, тем сильнее росли цены на жилье. Существовала простая, но, тем не менее, очень мощная прямая зависимость между стоимостью заемных средств и стоимостью того, что вы берете в долг для покупки.
Рынок жилья, созданный рекордно низкими ставками по ипотечным кредитам, стал отличной сделкой для домовладельцев, за исключением, возможно, покупателей, впервые приобретающих жилье, чьи сбережения для первоначального взноса часто не поспевали за стремительно растущими ценами на жилье. Даже если у вас не было ипотеки, вы, как владелец жилья, выиграли от снижения ставок, потому что чем ниже были ставки, тем больше стоил ваш дом. Но эти прекрасные дни были основаны на рекордно низких ставках по ипотеке, которые, в свою очередь, были обусловлены низким уровнем инфляции - редко превышающим целевой показатель центральных банков в 2 %, а зачастую и ниже этого порога.
Как вскоре обнаружили домовладельцы, эта прямая зависимость между ставками по ипотеке и ценами на жилье действует столь же мощно в обратном направлении. Именно поэтому резкое повышение процентных ставок болезненнее ощущается на рынке жилья, чем где-либо еще в экономике.
Экономические последствия от падения цен на жилье ощущаются далеко за пределами рынка недвижимости. Поскольку ваш дом, как правило, является вашим самым ценным активом, коррекция рынка жилья не только снижает стоимость вашего дома, но и уменьшает вашу экономическую ценность, что сказывается на ваших расходах на все остальное. И в то же время рост ставок по ипотечным кредитам делает стоимость заемных средств (для приобретения вещи, которая в первую очередь делает вас беднее) гораздо более дорогой и, следовательно, обременительной.
Считайте, что ставки по ипотеке - это пропуск на рынок жилья. Когда процентные ставки падают, большее количество домохозяйств может претендовать на ипотечное финансирование и, следовательно, участвовать в торгах на покупку жилья. Чем больше покупателей участвует в торгах, тем выше цена, за которую в итоге будет продано жилье. И наоборот, рост ипотечных ставок лишает все больше потенциальных покупателей возможности получить или позволить себе финансирование, а поскольку такие покупатели уходят с рынка, и все меньше желающих принять участие в торгах, цена, по которой будет продано жилье, тоже падает.
На тех покупателей, которые имеют право на получение ипотечного кредита, изменения процентных ставок также оказывают влияние. Они не только определяют размер вашего ежемесячного платежа по ипотеке, но и влияют на то, какая часть этого платежа пойдет на погашение кредита (основной суммы долга), а какая - на выплату процентов по кредиту. Чем выше ставки по ипотеке, тем больше процентов приходится на ежемесячный платеж, что делает владение домом все более похожим на аренду.
По мере роста инфляции растут и ставки по ипотечным кредитам. Для потенциальных американских покупателей жилья стоимость 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой взлетела с рекордно низкого уровня в 2,65 % в июле 2020 года до 7,3 % к ноябрю 2022 года. По данным компании Black Knight, предоставляющей данные по ипотечному кредитованию, ежемесячный платеж по ипотеке за дом средней стоимости в США за этот период увеличился на $930, то есть более чем на 70 %.