По мере того как процентные ставки продолжают расти, все больше домовладельцев, финансирующих свои дома с помощью популярных ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, сталкиваются со страшной триггерной ставкой - порогом, при котором фактический размер ежемесячного платежа должен увеличиться. К осени 2022 года половина владельцев ипотечных кредитов с переменной ставкой в Канаде уже достигла этого порога. Триггерные ставки бьют по рынку жилья с двух сторон. В то время как стремительно растущие ставки по ипотеке отпугивают все больше потенциальных покупателей, триггерные ставки могут вынудить некоторых держателей ипотечных кредитов продать свои дома, поскольку они больше не могут позволить себе увеличение ежемесячных платежей.
Некоторые кредитные учреждения позволили домовладельцам капитализировать резко возросшие процентные расходы, увеличив размер ипотечного кредита и продлив срок его действия. По сути, они увеличивают сумму долга домовладельца по ипотеке, добавляя невыплаченные проценты к основной сумме долга. Таким образом, вместо того чтобы постепенно выплачивать ипотеку, сумма вашего долга фактически растет с течением времени, поскольку все больше и больше ваших процентных расходов капитализируются в большую ипотеку. Вместо того чтобы становиться богаче с каждым годом, выплачивая понемногу больше ипотечного кредита, вы фактически становитесь беднее.
К сентябрю 2023 года три крупнейших банка Канады (Bank of Montreal, Toronto-Dominion Bank и Canadian Imperial Bank of Commerce) заявили, что 20 % их ипотечных заемщиков, на которых приходится около $130 млрд кредитов, столкнулись с проблемой увеличения размера ипотечного кредита, поскольку их ежемесячные платежи уже не покрывают даже процентные расходы по ипотеке. Отрицательная амортизация, как ее принято называть, - это растущее явление на рынке ипотечного кредитования, которое ставит все больше и больше домовладельцев в затруднительное финансовое положение. Кроме того, она ставит под удар ведущие кредитные учреждения страны. Регулятор, Государственный инспектор по финансовым институтам, предписал им создавать дополнительные резервы, чтобы противостоять растущей вероятности дефолтов по ипотеке.
Шокированные домовладельцы, которые в результате оказались сегодня намного беднее, несомненно, задаются вопросом, что же произошло с рынком жилья за годы, прошедшие с момента их покупки. Что изменилось, так это стоимость заемных средств.
Может показаться, что от линии боевых действий на Украине до вашего соседнего банка очень далеко, но ипотечная ставка, которую вы платите, и война на Украине связаны гораздо теснее, чем вы думаете. В конце концов, ваша ставка по ипотеке зависит от инфляции, на которую центральные банки вынуждены реагировать многократным повышением ставок. Поэтому, когда цены на все - от нефти и природного газа до зерна и удобрений - внезапно повышаются из-за повсеместного воздействия экономических санкций, это воздействие, в свою очередь, отражается на вашей ипотечной ставке и стоимости владения жильем.
АКЦИИ БОЛЬШЕ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ СТАВКОЙ В ОДНУ СТОРОНУ
Количественное смягчение принесло много выгод: рекордно низкие расходы на обслуживание государственных долгов; рекордно низкие ставки по ипотеке для домовладельцев; почти нулевые ставки по автокредитам и лизингу для потребителей. Но самым большим победителем, без сомнения, стал фондовый рынок. И это сделало самые богатые семьи нашего общества намного богаче.
Не стоит заблуждаться: со времен мирового финансового кризиса 2007/2008 годов денежно-кредитная политика была очень дружелюбной по отношению к фондовому рынку. Не случайно после принятия Федеральной резервной системой количественного смягчения на Уолл-стрит наблюдалось самое продолжительное ралли в истории - вплоть до пандемии. И хотя экономический шок и панические распродажи, вызванные пандемией, быстро обвалили фондовый рынок, ему не потребовалось много времени, чтобы восстановиться и достичь новых рекордных максимумов, когда ФРС перевела свою программу количественного смягчения на усиленный режим работы.
В этом отношении мало что изменилось с тех пор, как ФРС спасла Уолл-стрит, забрав токсичные ценные бумаги на сумму $700 млрд, обеспеченные просроченными субстандартными ипотечными кредитами, в рамках программы Troubled Asset Relief Program (TARP) и положив $125 млрд на балансы девяти американских банков, которые считались слишком большими, чтобы обанкротиться. (Вместо того чтобы быть выданными в кредит домохозяйствам и бизнесу, эти деньги в итоге были выплачены в виде рекордных бонусов). В те времена столь щедрая поддержка Уолл-стрит со стороны центрального банка объяснялась необходимостью избежать полного краха финансовой системы, поскольку некоторые из крупнейших американских финансовых учреждений стояли на грани банкротства. Поддержка также должна была подстегнуть экономическое восстановление после рецессии, охватившей не только экономику США, но и большую часть мировой экономики. Но даже когда кризис был уже позади, ФРС продолжала скупать государственные облигации в течение следующих пяти лет, фактически подпитывая масштабную инфляцию активов как на рынке жилья, так и на фондовом рынке. А когда ФРС возобновила количественное смягчение в ответ на пандемию, она приступила к нему в невиданных ранее масштабах, заставив другие центральные банки по всему миру последовать ее примеру.