В России популярно инвестирование сбережений в недвижимость. Со времен распада СССР на постсоветском пространстве люди не привыкли доверять другим финансовым инструментам. Для наших граждан недвижимость понятный, а главное, материальный актив. Её можно сдавать в аренду, а в крайнем случае продать. Поэтому россияне считают ее самым стабильным вариантом инвестиций.
Однако, тут могут быть и потери. К примеру, те, кто вкладывался в квадратные метры в конце 2008 года, увидели, как упали в цене их квартиры, а в период кризиса 2014 года цены на недвижимость в долларовом выражении снизились почти в 2 раза. 2022 год тоже принес разочарование инвесторам в жилье. После роста стоимости в предыдущие годы рынок недвижимости из-за политических событий начал остывать, соответственно, шансы получить прибыль упали.
Рис. 5.1. Средние показатели стоимости недвижимости в России за кв.м. в рублях и долларах
В такой ситуации инвесторы, вложившиеся в жилье с целью перепродажи, рисковали уйти в минус. Тем более доходность от сдачи квартир в долгосрочную аренду не превышала 5 %, что ниже, чем по банковским вкладам. Хотя и в хорошие времена доходность от инвестиций в недвижимость находится в диапазоне от 4 до 7 %. Отсюда вывод: важно понимать, когда стоит вкладываться в недвижимость, а когда нет.
Кроме того, инвестиции в недвижимость одни из самых дорогих: требуют больших вложений и имеют долгий срок окупаемости. Вернуть свои деньги получится не раньше, чем через 7-10 лет. Иногда этот процесс занимает 20 лет и более.
Цены на рынке недвижимости зависят от многих факторов:
1. Доступность ипотеки
Одним из наиболее существенных факторов является доступность ипотеки. Чем ниже процентные ставки по кредитам, тем больше людей могут взять деньги в заём, соответственно, повышение спроса приводит к росту цен на жилье. Подобное положение на рынке недвижимости мы наблюдали в 2020 году, когда была введена программа льготной ипотеки в России. В результате спрос на жилье резко возрос, а стоимость квадратных метров взлетела вверх.
Однако такая ситуация не может продолжаться долго. Искусственный рост цен, не подкрепленный увеличением доходов граждан, впоследствии приводит к падению спроса и к снижению стоимости жилья.
2. Экономические кризисы
Большое влияние на рынок недвижимости оказывает и экономическая ситуация в стране. Так, в периоды кризисов граждане начинают опасаться за сохранность своих денег. И чтобы они не обесценились, начинают вкладываться в недвижимость, что опять же приводит к повышенному спросу и росту цен.
Поэтому для рынка недвижимости характерны периоды роста и падения. А на восстановление после спадов уходит не один год. Это продемонстрировано на графике, отражающем стоимость жилья по России. После ажиотажного спроса, вызванного кризисами 2008 и 2014 годов, спад длился более 2 лет, а на возврат к ценам 2008 и 2014 годов потребовалось 5–6 лет.
3. Рост и снижение доходов граждан
Рост цен на недвижимость в результате повышения доходов населения отражает здоровую экономическую ситуацию в стране, когда же рост стоимости жилья при снижении доходов сигнализирует о «пузыре» и будущем обвале на рынке недвижимости. К упадку покупательной способности граждан ведут сокращение доходов и премий, а также неменяющиеся размеры зарплаты при растущей инфляции. Т. е. потребителю приходится больше платить за товары повседневного спроса, поэтому свободных средств у него остается меньше. Соответственно, это влечет за собой уменьшение расходов людей, а значит, и снижение доходов бизнеса. Раз потребитель не тратит, предприниматель не зарабатывает, поэтому вынужден сокращать объемы производства и оказываемых услуг и, как следствие, уменьшать зарплаты работникам и закрывать рабочие места. Тут круг замыкается: у населения становится ещё меньше денег для приобретения товаров, а бизнесмену приходится снова сокращать штат работников. Подобная ситуация очень опасна и может скатить экономику по спирали вниз до состояния глубокой депрессии, а цены на недвижимость сильно снизить.