7. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен порядку регистрации перехода доли в праве общей собственности, когда эта доля переходит постороннему лицу, не являющемуся сособственником. Участник долевой собственности вправе распорядиться ею так, как захочет, но при этом существуют ограничения, направленные на защиту интересов других сособственников. Эти ограничения состоят в определенных правилах отчуждения доли в праве общей собственности, предусматривающих преимущественное право покупки остальными участникам долевой собственности продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Для охраны соответствующего преимущественного права покупки ст.24 и устанавливает дополнительные условия к государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. Эти дополнительные условия состоят в необходимости документарного подтверждения письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать свою долю. При этом в таком извещении продавец обязан указать условия, предусмотренные ст.250 ГК РФ, т.е. цену и иные существенные условия договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе.
Получив все необходимые для регистрации документы, включая и извещения иных участников общей долевой собственности, и не получив при этом письменные отказы других сособственников, государственный регистратор обязан приостановить регистрацию перехода права до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Однако к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
При этом следует иметь в виду, что оборот долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности. Кроме ограничений, установленных ст.250 ГК РФ, Федеральный закон от 24 июля 2002г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"[119] предусматривает несколько иной порядок. Участник обязан известить остальных участников долевой собственности или может опубликовать соответствующее сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи.
Участникам долевой собственности дается один месяц для заявления о намерении приобрести указанную долю. Если в течение месяца остальные участники не объявят о своем желании приобрести долю или в письменном виде откажутся приобрести ее, то продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора независимо от количества участников долевой собственности.
Если субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, то продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Причем течение этого месячного срока начинается с момента поступления такого извещения. Таким образом, в соответствии со ст.8 указанного Федерального закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Как и иные участники долевой собственности, в соответствии с ГК РФ при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, при регистрации доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения государственный регистратор проверяет лишь наличие отказа (письменного или молчанием) приобрести долю в праве общей собственности только со стороны иных ее участников, но не органов государственной власти или местного самоуправления, которые также, в соответствии с указанным Законом, имеют преимущественное право покупки. Ни Методические рекомендации, ни Закон о государственной регистрации ничего не говорят об этом, так как в последний были внесены изменения на месяц раньше, чем правила о преимущественном праве покупки доли появились в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Методические рекомендации, изменявшиеся позже, также упустили этот момент из виду.
Поэтому регистрация перехода права без уведомления возможна и с формальной точки зрения будет произведена в соответствии с законодательством, так как Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает такую возможность. Очевидно, что такое положение не может положительно отразиться на стабильности хозяйственного оборота, ради которой и существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Отказ государственного регистратора в регистрации перехода права на долю в праве общей собственности в таком случае повлечет обращение в суд. К сожалению, на настоящий момент не сложилась соответствующая судебная практика, которая бы помогла восполнить такие пробелы в законодательстве.
8. Доли в праве общей собственности могут не только отчуждаться, но и перераспределяться между участниками общей собственности. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен именно такому случаю. Обращение о перераспределении долей и, соответственно, о регистрации такого перераспределения может быть осуществлено как всеми сособственниками, так и одним из них. При обращении лишь одного из участников общей долевой собственности необходимо представление письменного согласия иных участников, но только тех, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются. Однако такое согласие не требуется, если договором между сособственниками предусмотрен иной порядок принятия решения о таком перераспределении. Также согласия не требуется, если перераспределение производится в соответствии с законом или на основании решения суда. Так, при прекращении права общей совместной собственности супругов при разводе суд вправе определить доли каждого из них в общем имуществе в зависимости от материального положения и иных факторов. Понятно, что предъявление согласия на перераспределение долей (в случае если имущество уже было зарегистрировано в общей долевой, а не совместной собственности) в таком случае не требуется, и основанием для регистрации послужит судебное решение.