Статья 4.
Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 4
1. Несмотря на то что ГК РФ относит к недвижимости помимо земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов и всего, что прочно связано с землей, также и иное имущество, из предмета действия рассматриваемого Закона изъяты отношения, связанные с государственной регистрацией прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Сказанное тем не менее не означает отсутствия необходимости в государственной регистрации указанных объектов. В соответствии с Законом РФ от 20 августа 1993г. N 5663-1 "О космической деятельности"[33] государственной регистрации подлежат космические объекты. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997г. N 60-ФЗ[34] устанавливает обязательную государственную регистрацию и государственный учет воздушных судов. Требования о государственной регистрации содержатся также в Кодексе торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999г. N 81-ФЗ[35] в отношении судов и прав на них в морских торговых портах и судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах и в Кодексе внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001г. N 24-ФЗ[36] в отношении судов, перечисленных в ст.3 указанного Кодекса.
Основываясь на анализе действующего законодательства, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с комментируемым Законом: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса, многолетние насаждения; здания, части зданий, в том числе нежилые помещения, части помещений, жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них, квартиры, их части, комнаты, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения, сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения, жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества; объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.
2. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Комментируемый Закон в развитие ст.ст.131, 164, 223, других положений ГК РФ обязывает регистрировать не только наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, но и сделки с ним. При этом действующее законодательство не содержит исчерпывающего перечня прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.
Необходимость государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимость в результате такой сделки возникает в случаях оформления следующих видов сделок:
ипотеки (ст.339 ГК РФ);
залога, возникающего в силу закона (ст.ст.489, 587 ГК РФ);
купли-продажи жилого помещения, в том числе его части (ст.558 ГК РФ);
мены жилых помещений, в том числе их частей (гл. 30, ст.567 ГК РФ);
продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ);
отказа одаряемого принять в дар недвижимость до момента передачи ему дара в случае, когда договор дара зарегистрирован (ст.573 ГК РФ);
дарения недвижимого имущества, в том числе его части (ст.574 ГК РФ);
пожертвования недвижимости (ст.ст.574, 582 ГК РФ);
ренты, предусматривающей передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ);
пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего передачу недвижимости (ст.ст.584, 601 ГК РФ);
аренды здания или сооружения, их частей, если срок аренды более одного года (ст.651 ГК РФ)[37];