Но гнала эти цены вверх не только финансовая спекуляция, но и новая динамика политики медленного роста, а также «пригородный сепаратизм», которые истощали доступные для застройки области, увеличивая наценку на жилье там, где проводилась застройка. Постановления, замедляющие рост, появлялись в первую очередь в районах, занимаемых верхушкой среднего класса, состоящей из новых миллионеров, разбогатевших на высоких технологиях, и воспроизводились ниже по экономической лестнице. К 1975 году в большинстве городов и округах Калифорнии проводилась та или иная форма политики управления ростом, тем самым чрезвычайно поднята стоимость неконтролируемой земли. Спекуляция процветала и в предельных случаях, как, например, в округе Орандж, где чуть ли не половина всех односемейных домов была выкуплена перекупщиками.
Майк Дэвис в своей книге «Город кварца» сравнивал «кейнсианскую субурбанизацию» 1960 — начала 1970-х годов, когда местное финансирование обеспечивало местный рост, с «новым спрутом» гигантских застройщиков, вытягивающих финансовую поддержку из глобальных рынков. Поскольку цена на землю стремительно росла, множество старых железнодорожных компаний и промышленных концернов обнаружили, что их земельные владения являются самым ценным их ресурсом. Зачастую застройка земли становилась их новым экономическим приоритетом. Эти новые застройщики вступили в разгорающуюся политическую конфронтацию с новыми состоятельными жителями пригородов, разрабатывающими свои собственные стратегии сохранения доходов, не связанные с политикой общего роста региона. Целью этих жителей пригорода было замедлить застройку собственных районов, чтобы сохранить уровень жизни и избежать экономического бремени предоставления услуг новым жителям, особенно беднякам. Эта схватка застройщиков и пригородной элиты увенчается битвой за Тринадцатое предложение. Ее последствием стало то, что обе элиты разорвали почти все еще остававшиеся союзы с рабочим классом и городскими силами, которые когда-то питали политику общего роста.
Начиная с 1950-х годов имущественное и расовое разделение подпитывало строительство все большего количества муниципальных объединений, отделенных от центральных частей города. Перед этим домовладельческие соглашения и организации внедряли расовую сегрегацию, хотя большинство горожан и пребывало под одной и той же фискальной и политической юрисдикцией. Когда Верховный суд в 1940 году объявил подобные соглашения вне закона, старые ассоциации домовладельцев мобилизовались, чтобы найти новые стратегии для осуществления сегрегации, которая вскоре будет объединена с задачей фискального отделения от бедных. В прошлом возможность обособленного муниципального объединения существовала лишь для богатейших анклавов вроде Беверли-Хиллз. Однако принятый в Калифорнии в 1956 году Акт Бредли-Бёрнса в корне изменил фискальное обложение объединений. Акт позволил любым местным властям собирать 1 % налога с продаж исключительно для собственного использования, став главным орудием пригородного сепаратизма, поскольку теперь окраины при наличии торгового центра могли финансировать муниципальные органы и без выплат налога на недвижимость. Это сочеталось с новыми соглашениями местных властей и округов по предоставлению последними основных услуг (обычно по сниженным ценам), что предоставляло новым городам возможность контролировать районирование, но не создавало финансовых трудностей с предоставлением большинства услуг. Как пишет Дэвис, «Сакраменто [столица Калифорнии] позволил пригородным властям платить за предоставляемые округами по контрактам услуги регрессивными доходами с продаж вместо прогрессивных налогов на недвижимость — это прямая субсидия пригородному сепаратизму за счет ослабления налоговой базы основных городов». Первый шаг в сторону местной зависимости от налогов с продаж был сделан.
Состоятельные домовладельцы начали переселяться из городов, чтобы избежать выплаты стандартных налогов, поддерживающих городскую инфраструктуру. Дэвис отметил отчетливый «угол наклона» графика цен на дома в каждом объединении, который можно было наблюдать при наличии четкого разделения территорий, занимаемых низами среднего класса, средним средним классом, верхушкой среднего класса и богачами, обеспечиваемого новыми юрисдикционны-ми границами объединений и районирования. Из-за того что бедняки были вытеснены из этих новых городов, подобное фискальное районирование помогало вытягивать рабочие места из большого города в.эти области с низкими налогами и минимальной стоимостью обслуживания. Разделение по доходу и цвету кожи росло. Этому фискальному делению также способствовали затраты штата и государства на дорожные магистрали и прочие традиционные городские расходы, обеспечивающие необходимую инфраструктуру без помощи союзов регионального роста и тому подобного. Благодаря созданию разделения между муниципальными объединениями, инвесторам, заинтересованным в застройке, стало проще добиваться уступок от более слабых фискальных единиц, после выезда состоятельных жителей отчаянно нуждающихся в новых источниках дохода.
Поразительно, что как только той самой состоятельной элите понадобилось серьезное регулирование для обособления от общей банковской системы и общих коммунальных систем, тут же последовало вмешательство властей, способствующее сохранению их жилищных анклавов. Федеральные власти и власти штата опекали эти анклавы, сначала предоставив им собственные налоги с продаж, отделенные от общего потока доходов, а затем и способствуя в обособлении основных служб от региональных систем. А эти состоятельные домовладельцы, пропагандисты свободных рынков в других областях экономики, продвигали то, что консервативный комментатор Джордж Уилл назвал «большевизмом солнечного пояса», используя мощную систему регулирования земельной собственности, контроль над ростом и прочее районирование в целях подрыва рынков жилья во избежание появления в своих кварталах «нежелательных лиц».
В то же время правительство своими действиями, а иногда и бездействием поддерживало интересы застройщиков, ведя пригородных сепаратистов к столкновению с экономикой роста, что после принятия Тринадцатого предложения обеспечило еще большее расщепление экономического развития. Даже когда фонды денежного рынка и другие финансовые средства вовсю использовались для перетягивания личных сбережений из местных финансовых рынков в спекулятивные глобальные рынки, тем самым естественно подпитывая усиленные вложения в недвижимость, правительство, как ни странно, начало увеличивать ее субсидирование, раздувая уже разгорающийся костер спекуляции. Благодаря алфавитной мешанине учреждений — FNMA, GNMA, FHLMC, REIT — в сочетании с целым спектром налоговых послаблений, правительство способствовало новым вливаниям капитала, таким образом повышая цены на жилье на всем протяжении 1970-х годов[152]. Федеральный совет банков жилищного кредита США был прекрасно осведомлен о том, что цены на жилье были взвинчены настолько, что выходили за финансовые возможности среднихдомовладельцев, но отказался что-либо предпринять, ограничившись лишь беззубым предостережением подконтрольным сберегательным и ссудным учреждениям воздержаться от выдачи ссуд спекулянтам, не намеренным проживать в покупаемых домах. Ужесточенное регулирование или налог на непредвиденную прибыль со спекуляции могли бы проделать долгий путь по остужению спекуляции, превращавшей жилье из опоры экономики регионального роста в игрушку глобального инвестирования.
Результатом столкновения между спекуляцией и контролем за медленным ростом пригородов стало то, что за четыре года, предшествовавших принятию Тринадцатого предложения в 1978 году, налоги на недвижимость, которыми облагались домовладельцы в Калифорнии, увеличились вдвое. В 1978 году обычный домовладелец платил в качестве налога на собственность в четыре раза больше, чем составляли его выплаты по закладной. Благодаря пренебрежению к плательщикам налогов на недвижимость власти штата имели бюджетные излишки в размере 3 миллиардов долларов, которые губернатор Джерри Браун не тратил на социальные программы, не возвращал, снижая налоги, а лишь использовал их в качестве доказательства собственной финансовой ответственности.
152
Martin Mayer, The Builders: Houses, People, Neighborhoods, Governments, Money (New York: Norton, 1978).