Площадь Москвы увеличилась с 900 кв. км до 2500 кв. км. Было задано новое направление развития города – на юг и юго-запад – вдоль Киевского, Калужского и Симферопольского шоссе. В состав новых территорий вошли только 2 города – Щербинка и Троицк; основные территории – это малонаселенная сельская местность и леса.
За прошедшие 8 лет Новая Москва активно развивались, но масштабная застройка велась в основном на территориях, напрямую прилегающих к МКАД, а также расположенных вдоль Калужского и Киевского шоссе. В рамках данной книги, нас будут интересовать объекты недвижимости «Большой Москвы», поэтому мы с Вами будем рассматривать не административные границы районов, а фактическую застройку и глубину интеграции районов, расположенных за МКАД с традиционной Москвой.
Помимо территорий Новой Москвы, в состав Москвы за пределами МКАД входят следующие районы:
На юго-западе: Солнцево, Новопеределкино, Внуково
На западе: Инновационный Центр Сколково (часть Можайского района); Пос. Рублево, Мякинино и Рублево-Успенский эксклав (части района Кунцево)
На северо-западе: Митино, Куркино, Молжаниновский
На севере: Северный
На востоке: Восточный, Новокосино
На юго-востоке: Некрасовка, Жулебино (часть района Выхино-Жулебино за пределами МКАД), Косино-Ухтомский
На юге: Северное Бутово, Южное Бутово;
Каждый из районов, расположенных за пределами МКАД имеет свои специфические особенности, но зачастую они формируют зоны сплошной застройки с городами ближнего Подмосковья, создавая единую транспортную и социальную среду, поэтому с точки зрения оценки недвижимости, мы будем рассматривать укрупненные локации, включающие как административные районы Москвы, так и города Подмосковья. В рамках данной книги, районы Москвы. Районы Куркино и Молжаниновский будут рассматриваться вместе с городом Химки, Жулебино и Некрасовка – с городом Люберцы, Митино – с Красногорском и т.д.
Внутри МКАД в основном преобладает кольцевой принцип формирования территорий, составленный 4 основными московскими «кольцами»:
Бульварное
Садовое
ТТК
МКАД
За пределами МКАД преобладает радиальный характер формирования территорий. Вдоль основных шоссе – Ленинградского, Киевского, Калужского, Дмитровского, Ярославского, Горьковского, Новорязанского, Минского – формируются смешанные территории, состоящие из районов Москвы и населенных пунктов Московской области.
Эти территориальные формирования получили название кластеры.
В Москве сформировалось 11 кластеров, вытянутых вдоль основных шоссе:
Западный кластер вытянут вдоль 3 шоссе: Кутузовский проспект-Можайское шоссе, Рублевское шоссе – Рублево-Успенское шоссе, Звенигородское шоссе – проспект Маршала Жукова – Новорижское шоссе;
Северо-западный кластер вытянут вдоль двух шоссе – Волоколамского и Пятницкого;
«Ленинградка» – кластер вдоль Ленинградского проспекта-Ленинградского шоссе;
Северный – кластер, расположенный вдоль Дмитровского и Алтуфьевского шоссе;
Северо-восточный кластер расположен вдоль Проспекта Мира – Ярославского шоссе и Енисейской улицы – Осташковского шоссе;
Восточный кластер расположен вдоль шоссе Энтузиастов и Щелковского шоссе;
Юго-восточный кластер расположен вдоль 2-х шоссе: Рязанский проспект – Октябрьский проспект и Волгоградский проспект – Новорязанское шоссе;
Южный – кластер, расположенный вдоль трассы М4 "Дон" и Каширского шоссе;
«Варшавка» – кластер, расположенный вдоль Варшавского шоссе;
«Калужка» – кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект – Киевское шоссе и Профсоюзная улица – Калужское шоссе;
Юго-западный – кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект – Киевское шоссе и Мичуринский проспект-Боровское шоссе.
Правило №2. Центр Москвы – это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость – это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.
Основы районирования
На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12 635 500 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света – Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т.д. Обычно применяют аббревиатуры – ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.