После того как описание закончено – начинаем изучение характеристик жилых комплексов/домов в выбранном жилом массиве и квартир в них;
В случае, когда все объекты изучены и искомый объект не найден или его цена не соответствует нашим ожиданиям – возвращаемся к пункту 3 и переформулируем наши требования;
Помним, что Вы всегда можете значительно снизить стоимость объекта, меняя одну или несколько из основных характеристик:
Класс объекта – в случае несоответствия по цене спускаемся от «элит» к «премиум», от «бизнес» к «кофморт» и т.д.;
Площадь квартиры – выбираем меньшую площадь, сохраняя кол-во комнат;
Кол-во комнат – уменьшаем количество комнат;
Статус объекта – переходим от рассмотрения квартир к рассмотрению апартаментов и лофтов с аналогичными параметрами;
Жилой массив – начинаем поиск в более бюджетном соседнем жилом массиве, оставаясь в той же зоне – вместо Остоженки рассматриваем Хамовники, вместо Патриарших – Пресню и т.д.;
Жилой массив – начинаем поиск в более бюджетном жилом массиве, меняя зону, но оставаясь в своем кластере – двигаемся от Хорошёво-Мневники к Строгино, от Строгино к Красногорску;
Жилой массив – выходим за рамки «Большой Москвы» и продолжаем поиск в том же направлении – от Красногорска к Нахабино, от Нахабино к Дедовску и т.д.
Определение объекта оценки – выбор квартиры на вторичном рынке
Алгоритм действий:
Определяем все характеристики объекта недвижимости, который планируем приобрести. Начинаем с вопросов:
Цель покупки? Инвестиционная, покупка для проживания;
На какой срок Вы планируете покупку? Важен ли рост стоимости квартиры за это время? На какой рост цены рассчитываете? За счет каких факторов?
В каких жилых массивах рассматриваем покупку? Почему? Какие тренды характерны для данного жилого массива? Улучшается ли качество социальной инфраструктуры? Развитие транспортной инфраструктуры (новые станции метро, дополнительные дороги и развязки)? Социальный состав? Прогнозируемые изменения социального состава? Много ли в жилом массиве строящихся домов по программе реновации? Строительство скольких новых жилых комплексов запланировано? Как их ввод отразится на стоимости аренды? На стоимости квадратного метра;
Транспортная доступность. Важно ли наличие станции метро, как близко? Время поездки до работы на машине – загруженность трассы;
Социальная инфраструктура – школы (качество школ, наличие специализированных школ), ДОУ (муниципальный или коммерческий), спортивная инфраструктура. На каком расстоянии от жилого комплекса/дома расположены объекты социальной инфраструктуры;
Природно-рекреационные объекты – на берегу Москва-реки, рядом с прудом, рядом с парком, рядом с лесопарковой зоной, другое;
Соседство с какими объектами готовы/не готовы терпеть: действующие объекты промышленного назначения, промышленные зоны, ТЭЦ, ЛЭП, объекты электромагнитного излучения, крупные автомагистрали, жд пути, рынки, вокзалы, свалки ТБО, очистные сооружения и т.д.;
Характеристики жилого комплекса/дома – класс дома, год постройки (в случае старого жилфонда – год последнего капремонта, попадает ли в программу реновации), состояние коммуникаций. Приоритетные параметры отбора (подземный паркинг, входная группа, благоустроенный закрытый двор, максимальная удаленность от метро и т.д.). Готовы ли рассматривать апартаменты? Лофты? Определяем приоритетные параметры жк/дома. В случае выбора объекта массового рынка, определяем рассматриваемые серии домов. Определяем параметры, исключающие рассмотрение данного жилого комплекса/дома (плохая звукоизоляция, сложный социальный состав, близость свалки ТБО и т.д.);
Характеристики квартиры. Определяем изменяемые (состояние ремонта, запах в квартире, состояние коммуникаций) и неизменяемые параметры. Изменяемые – игнорируем. Определяем приоритетные параметры – те, которые нам важно сохранить во что бы то ни стало (только распашная квартира, кухня не менее 14 кв.м, светлая квартира –окна выходят на юг, юго-запад или запад, этаж не ниже/выше и т.д.). Выбираем параметры, исключающие рассмотрение данной квартиры (окна выходят на жд пути, отсутствие балкона, большая площадь коридоров и т.д.).
Помним, что ключевым фактором является цена за квадратный метр, а не цена лота. Также всегда обращаем внимание на «полезную площадь» – переплачивать за неправильную коридоров, балконов в случае маленьких площадей квартиры, цена квадратного
В случае инвестиционной покупки обозначаем «портрет покупателя/арендатора» – клиента, который с наибольшей вероятностью будет вступать в сделку по данному объекту недвижимости;