При оценке новостройки, мы вынуждены исходить не из реально существующих, а заявленных характеристик объекта. Каждый раз, когда Вы читаете описание объекта или слушаете презентацию менеджера отдела продаж, задавайте вопрос, где это зафиксировано. Прекрасный вид из окон исчезнет при строительстве второй очереди проекта, проект муниципального детского сада превращается в дорогой коммерческий, бразильский гранит для облицовки входной группы в итоге может быть заменен дешевым керамогранитом и т.д. Поэтому опирайтесь только на те характеристики объекта, которые закреплены в договоре. Внимательно проверяйте проектную декларацию объекта – её можно найти на сайте жилого комплекса;
Изучайте историю Застройщика и функционирование уже построенных им проектов. Если ранее допускались срывы сроков и ухудшение качества проектов, с большой вероятностью это произойдет и сейчас. В некоторых случаях целесообразно также отслеживать новости о владельцах компаний-застройщиков – если есть информация о финансовых трудностях или перспективе банкротства – целесообразно отказаться от покупки у данного Застройщика;
Очень осторожно относитесь к компаниям, запускающим первый проект на московском рынке (даже, если есть история проектов в других регионах);
Всегда обращайте внимание на квартиры с большим количеством окон и улучшенной инсоляцией (квартиры с панорамным остеклением, квартиры, окна которых выходят на юг, юго-запад, запад). Также стоит отдавать предпочтение «редким» планировкам – при последующей продаже Ваша квартира столкнется с меньшей конкуренцией;
Не верьте завышенным оценкам роста стоимости квадратного метра. Как правило, цена квартир в новостройках стабилизируется на уровне средневзвешенной цены в квартирах данного класса в данном жилом массиве. Обычно, это происходит не сразу после сдачи, а после благоустройства территории и заселения большей части квартир. Т.е. исходите из того, что средневзвешенная цена обычно достигается через 4 года после начала строительства объекта (обычно 2-2,5 года строительный цикл и 1-1,5 благоустройство). Делайте выборку домов соответствующего класса в выбранном жилом массиве, уточняйте средневзвешенную цену квадратного метра и исходите из неё;
Наблюдайте за динамикой роста цен – как правило, цены не растут линейно в течение срока строительства. При обычной длительности строительного цикла в 2 – 2,5 года обычно наблюдается быстрый рост при открытии продаж и за 4-5 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию.
С осторожностью относитесь к проектам, которые Застройщик строит в нехарактерном для него классе. К примеру, если Застройщик всё время строил объекты эконом-класса, то его новый проект бизнес-класса может столкнуться с большими сложностями в реализации;
Пытайтесь оценить ёмкость спроса в данном жилом массиве. В случае строительства нескольких объектов одновременно, к моменту сдачи домов в эксплуатацию Вы можете оказаться в ситуации отсутствия спроса.
Смотрите динамику продаж квартир в жилом комплексе. Если она невысокая – это должно Вас насторожить.
Используйте доходный способ при оценке – смотрите обычную ставку аренды в этом жилом массиве и делайте предположение о том по какой цене сможете сдавать свою квартиру. Если срок окупаемости получается выше, чем в существующем жилфонде – ищите другие варианты;
Помним, что доход смижет появится только после продажи объекта недвижимости. Поэтому при покупке, мы сразу формируем портрет потенциального покупателя и ищем ответы на вопросы:
Кому Вы планируете продать данный объект недвижимости?
В чём его преимущества для этого клиента?
Когда Вы планируете продать?
Вы планируете продать по уступке к ДДУ или дождаться собственности?
В случае, если Вы планируете дождаться собственности, планируете ли Вы делать ремонт в квартире или продавать её «в бетоне»?
По какой цене планируете продать? На какой годовой доход рассчитываете?
Какие Ваши шаги, если расчет окажется ошибочным и квартира не вырастет в цене? Продадите и зафиксируете убыток? Сделаете ремонт и начнете сдавать в аренду?
Сравнение квартиры в новостройке и вторичном жилом фонде
При сравнении квартир в новостройке и вторичке всегда возникают сложности адекватной оценки. Применяйте несколько простых правил для оценки «справедливой цены»:
Правильная классификация объекта. Новостройку позиционируют как «бизнес-класс», но она расположена в непрестижном районе третьей зоны, рядом с жд путями и промзоной. 25% представленных в новостройке помещений – студии небольших площадей, на площадке 12 квартир, высота потолков 2,8 метра. Несмотря на заявленный застройщиком «бизнес-класс», корректно оценивать данную новостройку как «комфорт» и искать объекты-аналоги именно этого класса.