Приведение к единой базе. Всегда считайте либо все объекты сравнения «с ремонтом», либо «в бетоне». Так как ремонт изменяемый признак, проще считать квартиру «в бетоне». Для приведения к общей базе, квартиры во вторичке дисконтируют на стоимость ремонта. Очень приблизительно в ценах 2020 года:
Эконом – 20 000
Комфорт – 30 000
Комфорт+ и Бизнес – 50 000
Премиальная недвижимость – всегда индивидуально.
Т.е. квартира 50 кв.м в доме бизнес-класса с ремонтом (чистовая отделка + сантехника, без мебели) должна стоить на 2,5 миллиона дороже, чем квартира в этом же доме «в бетоне».
Обратное дисконтирование. Главным принципом оценки является принцип замещения. Сколько денег Вы могли бы заработать, если бы не купили квартиру в новостройке, а положили деньги на депозит? Вы принимаете решение о покупке квартиры в новостройке в декабре 2020 г. Квартира будет Вам передана в декабре 2022. Сразу после покупки Вы планируете ее продать. Положив деньги в банк, вы бы за это время заработали 11% (при средней ставке банковского депозита 5,5%). Соответственно, в случае, если стоимость квартиры вырастет менее чем на 11% – она Вам менее интересна, чем банковский депозит. На самом деле, для равной доходности рост должен быть выше 11%, так как при перепродаже Вы должны будете заплатить НДФЛ 13% с разницы цены покупки и цены продажи, а также потратить определенную сумму на рекламу и услуги юриста/риэлтора.
Проверка доходным методом оценки. При выборе между «вторичкой» и новостройкой также учитывайте то, что «вторичка» сразу может приносить арендный доход, а по новостройке мы можем рассчитывать только на рост стоимости актива. Пример: вы выбираете между квартирой с ремонтом в доме 2005 года и покупкой квартиры в новостройке. Обе квартиры – класса «комфорт» площадью 50 кв.м. Стоимость первой квартиры 15 000 000 рублей. Она сдаётся в аренду за 50 000 в месяц. Стоимость второй – 12 000 000 со сроком сдачи через 2 года. Инвестиции – на 5 лет, через пять лет квартира будет продана. Какая квартира принесет больший доход в течение 5 лет? Первая квартира будет сдаваться все 5 лет (60 месяцев) и принесет дополнительный доход в размере 3 млн за счет арендного потока. Для того, чтобы сдавать вторую квартиру в аренду, Вам будет необходимо сделать ремонт стоимостью 1 500 000 рублей. Вторая квартира будет сдана в аренду через 2 года 3 месяца (2 года до сдачи дома в эксплуатацию и 3 месяца на ремонт) и будет сдаваться 33 месяца по 50 000 рублей. Через 5 лет обе квартиры могут быть проданы за 18 млн. Инвестиционный доход по первой квартире составляет 6 000 000 рублей (3 млн – доход от аренды и 3 млн от увеличения стоимости актива) или 8% годовых (40% за 5 лет). Инвестиционный доход по второй квартире составляет 6 150 000 рублей (1 650 000 доход от аренды и 4 500 000 увеличение стоимости актива) или 9,5% (47,3% за 5 лет). Вывод – в данной ситуации покупка второй квартиры интереснее.
Дорогие друзья, благодарю Вас за интерес. В последней части книги, Вы найдете таблицы и приложения, которые будут полезны при подборе недвижимости:
Инвестиционная привлекательность основных типовых серий
Распространение основных типовых серий
Квартирография основных типовых серий
Список основных застройщиков Москвы с реализованными и строящимися проектами
Список застройщиков, прекративших свою деятельность
Приложение №3 – инвестиционная привлекательность основных типовых серий
Серия/Тип Годы строительства Класс Материал Привлекательность
II-03 (САКБ) Сталинки 1951-1960 эконом кирпичный С
II-01 Сталинки 1952-1959 эконом кирпичный С
II-02 Сталинки 1952-1958 комфорт кирпичный В
II-04 Сталинки 1954-1960 эконом блочный С
II-05 Сталинки 1954-1959 эконом блочный С
МГ-1, МГ-2 Сталинки 1955-1960 эконом кирпичный С
II-14 Сталинки 1956-1964 эконом кирпичный С
СМ-6 Сталинки 1957-1963 комфорт кирпичный В
II-08 Сталинки 1957-1962 комфорт кирпичный В
I-515/9М Хрущёвки/Брежневки 1957-1976 эконом панельный C