Всё это настоящие собственники должны решить сами на общем собрании. Существуют вопросы, ответ на которые могут дать только они: каким мы хотим видеть наш общий дом, какие услуги и работы нам нужны, сколько можем позволить себе за них заплатить. Как будут исполняться принятые решения, зависит от способа управления, выбранного собственниками.
При непосредственном управлении (а таких случаев достаточно много в российских городах) жильцы дома сами приводят в порядок своё здание – обсуждают текущие проблемы, скидываются, выбирают своего представителя – старшего по дому, который ведёт дела с подрядчиками. Это первый способ управления.
Второй способ – создание товарищества собственников жилья, то есть юридического лица собственников всех помещений в доме. У ТСЖ есть общее собрание для принятия главных решений, правление для текущей деятельности и ревизионная комиссия для контроля над работой правления.
Кроме того, ТСЖ имеет право нанимать подрядчиков, заключать с ними договоры, аккумулировать средства на содержание дома и капитальный ремонт на своём банковском счёте. Товарищество – это возможность для собственников выступать перед всем миром единым коллективом.
Есть и третий способ – заключить договор с управляющей компанией и передать ей часть ответственности за состояние дома.
В прошлом году Федеральная антимонопольная служба в очередной раз провела исследование состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в российских городах. Выяснилось, что на конец первого полугодия 2009 года только 4,5% многоквартирных домов от общего объёма жилищного фонда управляется непосредственно собственниками. Почти в 13,4% домов созданы ТСЖ или ЖСК.
В подавляющем большинстве многоквартирных домов – 64,2% – хозяйствуют управляющие организации. Многие их жильцы идут по проторённой дорожке, «нанимая» всё тот же ДЕЗ, управлявший домами в течение десятилетий. И живут так же, как жили, без особой головной боли. Пока вдруг не обнаруживается, что обещанный ремонт не делается (а деньги на него исправно собираются) или плата за содержание дома с каждым годом увеличивается, а улучшений не видно. Почему?
Вот в этом случае и приходит на помощь рыночная палочка-выручалочка – возможность выбрать себе другую управляющую компанию.
Это может быть ДЕЗ соседнего района или, например, компания, управляющая офисной недвижимостью, в последнее время заинтересовавшаяся сферой жилья. Или компания, созданная строительной организацией для управления построенными домами. А может быть и небольшая частная фирма, организованная теми, кто решил попробовать себя в новом секторе рынка.
Управлением могут заниматься и индивидуальные предприниматели. Пока ещё может показаться, что на рынке услуг по управлению жилыми домами мало что меняется. На самом деле лёд потихоньку тронулся. Например, раньше во многих российских городах управляющих компаний насчитывалось ровно столько, сколько и районов города. Теперь же, например, в Твери, Перми, Нижнем Новгороде этих компаний стало больше в несколько раз. А значит, у собственников появился реальный рычаг влияния – в случае небрежной, некомпетентной работы управляющего отказаться от его услуг.
ХОЗЯЕВА ТЕ, КТО ПЛАТИТ
– Собственники жилья должны понять: они – хозяева, заказчики, те, кто платит. А значит, они – клиенты управляющих компаний, – говорит Ирина Валентиновна. – Точно так же, как и на обычном рынке: если нам не нравится супермаркет, мы в него не ходим и продукты там не покупаем. Точно так же и с управлением домом: пока мы считаем ДЕЗ монополистом, пока не осознаём себя настоящими, уверенными в себе собственниками, он будет в своих интересах пользоваться нашей неграмотностью или разобщённостью. А мы будем беспомощно вопрошать, куда ушли наши деньги и почему не делается ремонт.
…Задаю интересующий меня вопрос: какой способ управления многоквартирным домом – лучший? Как поступить жильцам, например, нашего многострадального «объекта», чтобы не попадать в условия «блокадного Ленинграда» и вообще не оказаться на улице?
– В ваших интересах лучше всего организовать товарищество собственников жилья, то есть юридическое лицо, имеющее счёт в банке, – отвечает Ирина Валентиновна. – Тогда у вас появится возможность обособить свои деньги и реально контролировать их расходование. Даже если товарищество не может или не хочет управлять домом, а выбирает для этого управляющую организацию, договор заключается между двумя юридическими лицами. Если управляющая организация не выполняет условия договора, у товарищества есть возможность за прошедший месяц заплатить меньше или задержать оплату, пока не будут устранены нарушения. Такие меры ответственности легко оговорить в договоре и использовать на практике. Товариществу значительно легче и реализовать право по отказу от услуг управляющей организации, прекращению договора. Нанять другую компанию также проще товариществу, чем неорганизованным собственникам квартир.