ПО РЫНОЧНЫМ ПРАВИЛАМ?
– Жилищно-коммунальная реформа ставила своей целью передать ответственность за содержание жилья самим собственникам, – комментирует ситуацию кандидат технических наук, руководитель жилищного сектора фонда «Институт экономики города» Ирина Валентиновна Генцлер. – Раньше жильцы многоквартирных домов целиком зависели от государства, не имели права решать вопросы управления своим домом самостоятельно. Они могли лишь жаловаться в свои домоуправления или вышестоящие организации и органы местной власти на домоуправления, которые не реагировали на жалобы.
Сегодня государство пытается играть по другим, рыночным правилам: сформировать «класс» ответственных собственников жилья и создать условия для появления конкуренции на рынке управления многоквартирными домами, для того чтобы собственники могли выбирать, а управляющие организации (муниципальные или коммерческие) боролись бы за клиентов, улучшая качество своих услуг и предлагая более доступные цены. Собственники получили право самостоятельно решать на общем собрании, что нужно сделать, чтобы в доме было комфортно. Кроме этого, собственники должны выбрать способ управления домом. То есть решить, кто будет претворять в жизнь их пожелания и получит возможность тратить их деньги.
Однако многие не хотят сами решать проблемы своего жилья. Им привычнее жить по-старому: отдать все полномочия по управлению многоквартирным домом, а вместе с ними и плату за его содержание той же Дирекции единого заказчика, за которой раньше, при административно-командной системе управления жилищным фондом, был закреплён дом. И ни о чём не задумываться. А если ДЕЗ не оказывает услуги, или не выполняет работы, или назначает за них слишком высокую цену, – возмущаться и жаловаться всесильному государству. Иными словами, мы, как всегда, используем патерналистский подход: хотим, чтобы откуда-то сверху пришёл «барин» и сделал нас счастливыми.
Большинство собственников жилой недвижимости стали таковыми в результате бесплатной приватизации, поэтому у них зачастую нет понимания того, что недвижимость – это прежде всего ответственность и финансовое бремя. Для сохранения ценности недвижимости необходимо вкладывать средства в её содержание. При этом рыночная ценность квартиры в большей степени зависит от состояния дома, то есть общего имущества, чем от того, насколько дорогой ремонт сделан в квартире.
ВОЗМОЖНОСТЬ ВЫБОРА
…Это понимают далеко не все. Изменение отношения собственников помещений к общему имуществу – это чрезвычайно актуальная проблема.
– Грамотное управление многоквартирным домом, – считает Ирина Валентиновна, – очень сложная задача: нужно оценить его состояние и определить общие интересы многочисленных собственников, обосновать, сколько требуется средств, чтобы содержать многоквартирный дом в порядке и кому доверить деньги на его содержание. И конечно, контролировать исполнение решений, оценивая результаты.
Всё это настоящие собственники должны решить сами на общем собрании. Существуют вопросы, ответ на которые могут дать только они: каким мы хотим видеть наш общий дом, какие услуги и работы нам нужны, сколько можем позволить себе за них заплатить. Как будут исполняться принятые решения, зависит от способа управления, выбранного собственниками.
При непосредственном управлении (а таких случаев достаточно много в российских городах) жильцы дома сами приводят в порядок своё здание – обсуждают текущие проблемы, скидываются, выбирают своего представителя – старшего по дому, который ведёт дела с подрядчиками. Это первый способ управления.
Второй способ – создание товарищества собственников жилья, то есть юридического лица собственников всех помещений в доме. У ТСЖ есть общее собрание для принятия главных решений, правление для текущей деятельности и ревизионная комиссия для контроля над работой правления.
Кроме того, ТСЖ имеет право нанимать подрядчиков, заключать с ними договоры, аккумулировать средства на содержание дома и капитальный ремонт на своём банковском счёте. Товарищество – это возможность для собственников выступать перед всем миром единым коллективом.
Есть и третий способ – заключить договор с управляющей компанией и передать ей часть ответственности за состояние дома.
В прошлом году Федеральная антимонопольная служба в очередной раз провела исследование состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в российских городах. Выяснилось, что на конец первого полугодия 2009 года только 4,5% многоквартирных домов от общего объёма жилищного фонда управляется непосредственно собственниками. Почти в 13,4% домов созданы ТСЖ или ЖСК.