а) квартира продана нескольким лицам, и все оказались без площади и без денег;
б) документы на квартиру подделаны, и покупатель остался без денег;
в) продана другая квартира, а не та, которую он хотел купить.
Квартирные аферисты, действуя от известных риэлтерских фирм, для представительности заказывают себе визитные карточки фирмы, бланки договоров и справок. Заказать и отпечатать их может каждый; воссоздать печать любой фирмы, в том числе муниципальных организаций и нотариальных контор, тоже несложно. В итоге мошенник имеет полный комплект средств обмана обывателя, представляя любые оформленные и заверенные документы. Возможно изготовить комплект документов, свидетельствующих, что квартира принадлежит кому угодно.
Для успешной работы брокера остается добывать свежую информацию о квартирных потребностях в частных рекламных объявлениях. Можно обратиться к базе данных риэлтерской фирмы и подобрать варианты продажи, покупки или обмена, действуя самостоятельно или на пару с действующим брокером-информатором.
Не часто, но случается, что сам владелец квартиры выступает в роли афериста. Суть махинации состоит в продаже неприватизированной квартиры:
1) находится вариант обмена неприватизированной квартиры на приватизированную; ограничение при этом такое — первая квартира должна быть лучше либо находиться в престижном районе;
2) подаются документы в Бюро обмена;
3) срочно оформляется право собственности на эту квартиру;
4) находятся покупатели на обе квартиры, обе продаются одновременно.
Особенность аферы в том, что обмен, продажа и приватизация — независимые процедуры. Можно заниматься одновременно оформлением документов на продажу квартиры и ее приватизацией. И если темп операции выдержан, успех обеспечен. Новоиспеченный мошенник получает деньги за обе квартиры и должен мгновенно исчезнуть, поскольку его данные известны. Чаще всего «герой» уезжает за рубеж или покупает новые документы.
Для покупателей, попавших в эту аферу, проблема практически неразрешима. У приватизированной квартиры оказывается два владельца: один имеет ее по праву собственности, другой — по ордеру и прописке. Первый из владельцев, купив эту квартиру и имея право собственности, не сможет в нее прописаться, оставшись и без квартиры и без денег. Человек, прописавшийся в квартире, имеет на нее не меньше прав, чем собственник. Он может проживать в ней, не владея. Владелец же может распоряжаться ею, а вот жить, поскольку там уже кто-то прописан, не может. Через суд можно решить проблему только с тем человеком, с которым вы заключили договор купли-продажи. А поскольку продавец исчез, проблема решается только по договоренности между двумя пострадавшими.
Возможна афера с пропиской. Вы покупаете квартиру у владельца, он выписывается, передает вам оформленные документы на квартиру, но через небольшое время суд может вернуть ее прежнему владельцу, признав, например, его недееспособность в момент совершения сделки. Оказывается, он состоит на учете в психоневрологическом диспансере, и жить ему негде. Таков же исход, если в квартире помимо владельца были прописаны родственники. Многие аферисты живут только этим. Совершивший сделку «глухонемой» или «психбольной» через родственников опротестовывает ее, и суд в подавляющем большинстве случаев признает его право на жилье. В итоге ему возвращается квартира, а вам деньги, но лишь только те, которые значатся в договоре. Поскольку практически любая сделка совершается с доплатой (с целью уменьшения выплат налогов), то вы получаете меньшую часть заплаченной вами суммы. Поэтому до совершения сделки внимательно разберитесь, куда собирается выписываться владелец квартиры, сколько человек и кто еще прописан в ней, куда они выписываются, насколько надежны действия вашего партнера.
Брокеры-мошенники используют те же приемы, что и другие представители клана мошенников, отвлекая и заманивая покупателя. Отвлекают, как и при покупке на рынке, например, джинсов, разрезанных на две штанины. Оказывается, можно купить не ту квартиру, которую желал. Показывают одну, а документы оформляют совершенно на другую квартиру. Мошенники могут перевесить номера квартир или даже поменять табличку с названием улицы. После этого покупателю демонстрируется роскошная квартира в центре, но табличка на доме висит с названием улицы, находящейся на далекой окраине. И документы на эту квартиру на окраине. В результате классической аферы новый хозяин так и не попадает в свое фешенебельное жилье, поскольку квартира снята лишь на месяц для показа клиенту. А его истинное обиталище — в пятиэтажке на окраине и на несколько десятков тысяч долларов дешевле.