3. На всякий случай приготовьте квартиру к приходу непрошеных гостей.
Необходимо вынести все ценные вещи к своим близким, оставшуюся телерадиоаппаратуру промаркировать в незаметных местах, паспорта и другие документы на нее тщательно спрятать.
Квартирные аферисты работают в двух направлениях: одни надувают продавцов квартир, другие — покупателей. В зависимости от этого применяется различная тактика.
Начнем с продавцов…
Вся техника этой аферы основывается на получении доверенности от продавца. Здесь потенциальные жертвы злоумышленника, так сказать «категория риска», — это алкоголики, наркоманы, психически нездоровые люди, молодежь от 18 до 25 лет и, наоборот, пожилые люди.
В одних случаях доверенность подделывают, разными путями похищают паспорт владельца квартиры, затем находят похожего на него пожилого человека и с его помощью доводят до конца преступный замысел. Получив деньги за проданную квартиру, мошенники, естественно, «уносят ноги». Суд, обнаружив подделку документов, в итоге вернет квартиру хозяевам.
Дела обстоят гораздо хуже, если мошенник в самом деле выманил у продавца доверенность или недобросовестный нотариус зарегистрировал ее по всем правилам. Доказать в суде, что такая доверенность недействительна, будет крайне сложно. Поэтому совет: оставляйте доверенность только близким людям, которым полностью доверяете.
Совет второй: не стоит оставлять генеральную доверенность, когда можно выдать ее только на какие-то конкретные действия — например, связанные с покупкой или продажей квартиры. А подписывая доверенность либо другой документ в нотариальной конторе, внимательнейшим образом изучите его и попросите нотариуса подробно объяснить, к чему может привести то или иное ваше действие.
Если же вы решили самостоятельно, без посредников продать квартиру, то и здесь вас могут поджидать неожиданности. Какие документы вам необходимо иметь для оформления продажи? Главный из них удостоверяет право собственности на это жилье — свидетельство на приватизацию либо договор купли-продажи, дарения, обмена, свидетельство на право наследства. Если квартира кооперативная, то в правлении вам нужно взять справку о выплате денежного пая.
Потом вы идете в местное Бюро технической инвентаризации, где производят оценку квартиры. После этого направляетесь в РЭУ и налоговую инспекцию, так как без справки об уплате налогов и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам с вами даже разговаривать никто не будет (Ф-7, Ф-9).
Далее наступает самый ответственный момент — получение денег. Вы можете получить их наличными или перевести на свой счет в любой банк. Практика показывает, что люди чаще всего предпочитают наличность и почти всегда в долларах. Вот здесь-то вас может ожидать сюрприз, о котором вы и не догадываетесь. Дело в том что лицензию на работу с валютой имеют не все банки. При расчете вполне может случиться такой казус: вы получаете деньги, а тут нагрянула налоговая полиция. И продавец квартиры может запросто остаться без денег, так как 88-ю статью Уголовного кодекса (незаконные операции с валютой) никто не отменял. Под вопросом останется и ваше право на владение квартирой, ибо договор-то вы уже подписали.
И еще об одном нюансе хотелось бы напомнить продавцам. Вы не сможете получить все деньги, пока не выпишитесь из квартиры. Если после оговоренного в договоре срока клиент продолжает упорствовать с выпиской, то его все равно выдворят оттуда через суд.
Покупатель рискует больше: квартиру все же можно вернуть себе через суд, а мошенника с вашими деньгами сыскать будет нелегко. Да и деньги вряд ли останутся у него целы.
Итак, вам показывают квартиру, предъявляют документы на нее и «под белы руки» ведут в нотариальную контору, где регистрируют сделку. В обязанности нотариуса входит удостоверение подлинности документов, а не их проверка. Конечно, если бы существовал единый банк данных на недвижимость и сделок с ней, а каждый нотариус имел к нему доступ через компьютер, вероятность обмана свелась бы почти к нулю. Но, увы, пока это дело будущего.
Сейчас же, действуя самостоятельно и необдуманно, вы рискуете купить несуществующую квартиру, либо уже проданную дважды одним и тем же лицом, либо заключить сделку, не соблюдая всех формальностей, из-за чего она тоже может быть признана недействительной.
Вот один из примеров, когда злоумышленником оказался сам продавец. Вначале он продал ее законным путем, получил деньги, а также наравне с покупателем один экземпляр договора. Покупательница квартиры по собственной безалаберности «протянула» с регистрацией права собственности и другими формальностями. Между тем экс-продавец подделал доверенность от нее на свое имя и заново продал квартиру, после чего бесследно исчез. Суд признал законность только первой сделки, а второй покупатель остался и без денег, и без квартиры. Особенно велик риск попасться на крючок такому продавцу-мошеннику при покупке комнаты. Как известно, прямая продажа комнат запрещена, но запрет можно обойти через фиктивный обмен. Аферист подает документы сразу в нескольких райжилобменах, со всех покупателей получает деньги или хотя бы аванс, оформляет несколько сделок на одну и ту же комнату и исчезает. Опять-таки выигрывает тот из покупателей, кто первым получит ордер на проживание.