В основном документе на владение указывается также форма владения землёй. Если земля не находится в частном владении, то банк попросит договор о долгосрочной аренде земли (хозе хахира). Его тоже должен заказать ваш адвокат. Когда в документе о владении указано, что был произведен ивун - оплата за весь срок аренды, хозе хахира не потребуется.
При покупке от строительной компании банк не требует документы о владении на конкретную квартиру, так как их ещё не существует. Но хозе хахира - договор о длительной аренде земли, заключённый строительной компанией, или несах табо на миграш - весь участок земли (если дом строится на частной земле), банк может запросить. Обычно банк делает это на первую оформляемую у него квартиру каждого проекта.
Несах табо на миграш может заинтересовать банк и при оформлении ссуд на квартиру со вторых рук. Особенно, когда есть информация о финансовых проблемах строительной компании. Если компания во время строительства брала ссуды под залог земли и залог до сих пор не снят или на землю были наложены аресты, то это будет серьёзным препятствием для перевода квартиры на ваше имя. Банк в этом случае не выдаст вам ссуды, но нарушения договора с вашей стороны здесь нет - тут вина продавца. Адвокат, заключивший подобную сделку, не проверив или не объяснив сторонам положение вещей, тоже может пострадать. Если вы осознанно хотите приобрести подобную квартиру, то есть три варианта: или оплата стоимости без участия банка, или взять ссуды в том банке, в пользу которого есть тот самый залог, который создаёт проблему, или в банке, где есть машканта продающих. Но чаше всего подобные сделки распадаются.
4. Итхайвут мохер - обязательство продающей стороны
Один из документов, выдаваемых вам банком для оформления - итхайвут мохер. Бланк вы получаете при открытии папки и передаёте адвокату или в строительную компанию. Если не требуется делать предупредительную запись в табо, то подписанный продающей стороной документ вы сразу возвращаете в банк. На банковском бланке итхайвута нужна только подпись продающего, заверенная адвокатом, но строительные компании часто используют свой вариант обязательства, где может потребоваться и ваша подпись. У банка могут возникнуть разногласия по поводу некоторых пунктов обязательства. В этом случае предоставьте возможность банку говорить напрямую с компанией, кто-то, в конце концов, должен будет уступить. Обычно строительные компании подписывают обязательство только после оплаты вами личного взноса в размере 10%. При меньшем личном взносе компания рискует остаться в убытке в случае расторжения сделки, но сегодня фирмы идут даже на фиктивный личный взнос, записывая в качестве него скидку, предоставляемую покупателю (подробнее см. НА ГРАНИ ЗАКОНА).
Если необходима предупредительная запись в табо, то адвокат или строительная компания направляют итхайвут в табо и получают обратно вместе с новым несах табо, где записан залог в пользу банка. Перед этим вы должны оплатить биюль в размере 5 шекелей. Сумма небольшая, но иногда из-за неё приходится пропускать рабочий день.*************
При оформлении новой квартиры на раннем этапе строительства в обязательстве компании должен быть пункт о предоставлении банковской гарантии.
Если берущий ссуды делает страховку риска, то к обязательству продающей стороны прилагается отдельная бумага для страховой компании. Оба документа должны быть подписаны продающей стороной и заверены адвокатом
5. Ораат азара - предупредительная запись в табо в пользу банка
Предупредительная запись в табо делается, если квартира со вторых рук записана в табо, или если строительство ведётся на частной земле и дом на этапе завершения. При приобретении новой квартиры на раннем этапе строительства банк потребует арвут - банковскую гарантию. Для квартир со вторых рук, не записанных в табо - одаат мишкун.
Обычно оформлением ораат азара занимается адвокат или строительная компания, от вас требуется только передать им документы из банка и оплатить марочный сбор. Вся процедура, если нет забастовки, займёт несколько дней. Основное время уходит на пересылку документов по почте или через посыльных. Если подобные сроки не устраивают вас, можете взять документы, сами поехать в табо и на месте получить все необходимые бумаги. Как мы уже говорили, иногда банк страхуется от подделки документов и самостоятельно заказывает несах табо после оформления залога в его пользу. Тут ускорить вы ничего не можете. Но спросите заранее у служащего, если банк будет это делать, то пусть адвокат не заказывает несах, записав только ораат азара, что сэкономит лишний марочный сбор.