Возможные проблемы при оформлении михтав каванот
a. Незавершённость цепочки покупок и продаж
Когда подписывается договор о покупке, то не всегда известно, насколько сложной будет цепочка. Соответственно, заказывая в банке ссуды, вы не знаете, когда будет произведён перевод денег. В такой ситуации крайне трудно вести торг о процентах. С одной стороны, вы должны максимально подготовить свою часть, чтобы не задержать в нужный момент перевод денег, с другой - чем больше вы готовы, тем сильнее привязаны к банку, и тем тяжелее торговаться. Но о торге проговорим позже. Чтобы началось движение документов и денег по цепочке, она должна быть завершённой: начальное звено ни от кого не зависит в передаче денег, а конечное - ни от кого не зависит в получении. В приведённом ранее примере (см. рис. №1) в начале стоит покупающий первую квартиру, а в конце - строительная компания. Всего пять звеньев, значит четыре сделки должны состояться для образования цепочки. Четыре покупателя должны найти подходящие им квартиры, заключить договора, открыть папки в банках и оформить всю документацию. Только после этого можно начинать создавать цепочку банковских обязательств. Неготовность хотя бы одного звена повлечёт задержку перевода денег.
b. Неувязка с суммами
В примере на рис. №1 получаемая покупателем А ссуда превышает по сумме ссуды других участников. Но предположим, что С переводит 150.000 шек. (см. рис. №2). В этом варианте нельзя произвести перевод машканты, используя только ссуды покупателя А. Покупатель С вынужден будет изыскать недостающие 50.000 шек., оплатить их своему продавцу и только после этого возможно движение банковских денег. Легко сказать - найти 50.000 шек. Если их нет, то возникает замкнутый круг. Один из способов его разрешения – не предусмотренная договором оплата одним из звеньев цепи денег из личных сбережений. Например: В платит в счёт стоимости квартиры 50.000 шек. или А платит В, а тот в свою очередь переводит деньги D вместо С в счёт оплаты за квартиру. Такие решения возможны, но они должны быть согласованы с адвокатами сторон, так как в этом случае риски, которые не берёт на себя банк, переносятся на сторону, производящую не предусмотренную договором оплату. Вопрос, почему нельзя предвидеть несоответствия сумм заранее, ещё при подписании договора. Каждый адвокат, безусловно, пытается это делать. Задача упрощается, когда вся цепочка или большая её часть находится у одного адвоката. Но в большинстве случаев предусмотреть проблемы перевода ссуд ещё на этапе заключения договора невозможно. Дело в том, что цепочка из покупателей и продавцов формируется в совершенно произвольном порядке. Кто-то сначала купил, потом продаёт, кто-то наоборот. У каждой стороны свой адвокат, иногда два. В результате в одну упряжку объединяются совершенно разные люди, каждый со своими проблемами, несколько адвокатов со своими амбициями, и несколько банков, каждый из которых стремится до минимума снизить свои риски. Завершает букет какая-нибудь строительная компания. Предусмотреть на этапе заключения договора те проблемы, которые возникнут при переводе ссуд, практически невозможно. Поэтому требования банков часто перекраивает графики платежей, записанные в договорах, (см подробнее: Способы преодоления проблем при оформлении михтав каванот).
c. Ограничение сроков в михтав каванот
Любое обязательство одного банка другому имеет определённый срок действия. Обычно это или конец месяца, или 15 число - даты по которым меняется остаток долга по ссудам. Вернёмся к нашему примеру. Предположим, что строительная компания X подсуетилась и подготовила обязательство банку 2-го числа. D относит его в свой банк и просит михтав каванот для своего покупателя. Служащий обещает в течение 2-3 дней его подготовить. В пятницу не было начальника, суббота - выходной, в воскресенье D не отпустили утром с работы... 8 числа D забирает из банка письмо, обусловленное переводом 50.000 шек. до 15 числа, и передаёт адвокату, 9 числа С относит его в свой банк и просит михтав каванот для своего покупателя. Служащий обещает в течение 2-3 дней его подготовить. 13 числа С передаёт письмо В, тот относит его в свой банк, где служащий говорит ему: "Вы что, издеваетесь? Приносите в последний день и требуете чего-то от нас. Письмо нужно напечатать, отослать на подпись в центр, потом обратно. Только пересылка займёт 2 дня. Мы никак не успеем, принесите письмо сроком действия до конца месяца." 15 числа меняется индекс цен и остаток переводимых D ссуд уже не 50.000 шек., а 50.378 шек. Его банк просит строительную компанию исправить сумму в обязательстве, и всё начинается сначала.