Представим себе схему работы ипотечного банка. Его прибыль составляет разница в процентах, под которые он получает деньги (мехир гиюс) и под которые выдает клиентам. Мехир гиюс может меняться в зависимости от положения в политической и экономической жизни Израиля и деловой активности банка. А так как стабильной ситуацию последних 10 лет назвать трудно, то изменения могут происходить часто и неожиданно. Как следствие, банки не закрывают с клиентом в процессе оформления ссуд условия на длительный срок. Обычно даётся разрешение на 2-4 недели. Но мы уже знаем, оформление часто занимает гораздо больше времени, что вместе со скачками курса доллара превращает покупку квартиры в лотерею.
К мехир гиюс банк добавляет определённый процент, составляющий его прибыль, и устанавливает мехирон - прейскурант, где уже учтен интерес банка. Торговаться с банком можно только в пределах его прибыли. Под влиянием свободного рынка и конкурентной борьбы банков выдача ссуд происходит под процент ниже мехирона, в результате чего на рынке ссуд устанавливается некий средний процент, который называется рибит мемуца. Мехир гиюс, рибит мемуца и мехирон,- три ориентира, которые могут потребоваться вам в разговоре с банком. Закрытие условий относительно одного из ориентиров поможет сохранить их независимо от того, как долго протянется оформление. Следует заметить, что мехир гиюс и мехирон на шекелевые ссуды устанавливаются самим банком, тогда как рибит мемуца определяется независимыми организациями под контролем Банка Израиля, потому рибит мемуца во многих случаях является наиболее предпочтительным ориентиром.
Вопрос, о чём торговаться, имеет вторую сторону, которая связана с различными банковскими программами. До этого момента мы говорили об универсальных способах торга, безотносительно к специфическим условиям выдачи ссуд. Но в каждой программе есть свои нюансы. Речь не идёт о том, какая программа выгодней, об этом можно спорить бесконечно, а самой лучшей будет та, которая наиболее вам подходит. Задача, как в каждой из программ добиться самых выгодных условий.
Сегодня рынок ипотечных ссуд достаточно разнообразен. Чтобы легче ориентироваться, сделаем следующую классификацию ссуд:
А. с привязкой к индексу цен (цамуд лмадад)
а. под постоянный процент
б. под переменный процент
Б. с привязкой к доллару
В. без привязки
а. под "прайм"
б. под постоянный процент.
C. Особенности торга в зависимости от банковской программы
1. Постоянный процент с привязкой к индексу цен
Лет десять назад постоянный процент с привязкой к индексу потребительских цен был единственной программой на рынке ипотечных ссуд. Основное преимущество постоянного процента, из-за которого бытует мнение, что он самый выгодный, чисто психологическое. Программа предельно проста: есть процент, который закрывается с банком при получении ссуды, и есть индекс цен. Условия не меняются, и общение с банком заканчивается сразу после перевода денег, а дальше - только плати вовремя. Для людей, не искушённых в экономических науках, для тех, у кого экономические выкладки вызывают мигрень, а процесс оформления ссуды представляется чем-то вроде пытки, постоянный процент кажется наименьшим из зол и они выбирают его. Постоянный процент наиболее прост с точки зрения торга с банком. Ясно, о чём говорить - конкретная цифра, программа одинакова во всех банках (за исключением несущественных деталей) и легко поддаётся сравнению. Поэтому описанные ранее способы торга с банком вполне достаточны, чтобы добиться наилучших условий в данной программе. При выборе постоянного процента клиента обычно не посвящают в "банковскую кухню", и ему самому следует позаботиться об определении ориентиров. Лучше всего сравнивать и привязывать предлагаемые условия со среднебанковским процентом (рибит мемуца).