Теперь о надбавке, которая, собственно, и является основным предметом торга, она на 90% определяет выгодность программы, как долгосрочной ссуды. Рассмотрим пример. На день оформления машканты на рынке ссуд рибит мемуца равен 6.0%. Предположим, что вы хороший клиент и банк разрешил вам постоянный процент 6.0% - мемуца. В то же время, вам предлагают переменную ставку 5%, которая сохранится в течение 2 лет, а затем изменится на рибит мемуца + 0.5%. Если вся программа рассчитана на 32 года, то получается, что первые два года вы платите мемуца минус 1%, а оставшиеся 30 лет - мемуца плюс 0.5%. Полпроцента за 30 лет гораздо больше одного за 2 года, и с этой точки зрения программа не выгодна. Но служащий говорит вам, что смотреть надо с другой стороны, сегодня вы можете взять постоянный процент 6.0%, связав себя на 25 лет, тогда как рибит мемуца может снизиться. Однако, рибит мемуца может как понизиться, так и повыситься. Чтобы вам получить условия не хуже постоянного процента 6.0%, средний ориентир переменного процента за весь срок должен быть меньше 5.5%, так как есть ещё 0.5% надбавка. Вы делитесь сомнениями со служащим по поводу возможного повышения (не только понижения) рибит мемуца, а заодно замечаете, что столь высокая надбавка делает программу вообще малопривлекательной и пытаетесь сбить её до 0,2 - 0,3%. Цифры в этом примере взяты произвольные, цель его - показать, что чем хуже условия на рынке ссуд в момент оформления и чем меньше надбавка при переходе, тем привлекательнее программа с переменным процентом. Внесём некоторые изменения. При заключении договора на квартиру в банках вам обещали постоянный 5.2%. Сделка сильно затянулась, а к моменту перевода денег разразился очередной ближневосточный кризис или рухнула какая-нибудь биржа. В результате, ниже, чем о 7.0% ни один банк говорить не желает. Теперь, даже если надбавка при изменении будет 0.8%, стоит серьёзно подумать о переменном проценте.
условия погашения
Опытный служащий не будет спешить понижать надбавку, пока не использует все козыри в споре. Одним из них является возможность досрочного погашения ссуд с переменным процентом без штрафа. Серьёзным аргументом, имеющим эквивалент в десятых долях процента, это считать нельзя. Что такое штраф за досрочное погашение ссуд под постоянный процент? В сущности, это один из препонов, придуманных банком с целью предотвратить торг о процентах после выдачи ссуды. Поясним на примере: когда вы получали машканту, ниже, чем о 6% ни один банк говорить не хотел. Через год ситуация изменилась и среднебанковский процент стал 5.5%. Вам выгодно взять ссуды в другом банке под более низкий процент и погасить прежние. Но банку это не выгодно, и чтобы вы этого не делали, он облагает вас штрафом, делающим данную операцию экономически бесполезной. Однако, если среднебанковский процент не ниже того, что вы получили, то никакого штрафа программа с постоянным процентом и привязкой к индексу не предусматривает. Поэтому, если у вас завелись лишние деньги и вы не видите им другого применения, кроме как вернуть ссуды, вам лишь нужно выждать благоприятный момент, когда мемуца выше взятого постоянного процента. Пока вы ждёте, деньги стоит закрыть на помесячном вкладе, с возможностью получения во второй половине любого месяца. Погашение шекелевых ссуд делается во второй половине месяца. Как видим, особого преимущества в возможности досрочного погашения ссуд под переменный процент нет.
условия перехода на другие программы, расходы
Но самый главный аргумент в пользу переменного процента - возможность перехода в будущем на постоянный. Вернёмся к нашему примеру, где под постоянный разрешали 6.0%, а переменный - 5.0% с изменением на мемуца + 0.5%. Служащий говорит вам, действительно, мемуца может вести себя по-разному, но зачем оставлять программу на весь срок. Достаточно один раз поймать хорошие условия, когда банки дают низкий постоянный процент и перейти на него. Насколько это реально, зависит от многих факторов. Прежде всего, от возможности торговаться с банком, а именно она будет крайне ограничена. В отличие от изменений процентной ставки внутри программы, условия которых оговариваются при оформлении, условия перехода на постоянный процент не оговариваются заранее. Это самый большой минус, так как банк тем самым лишает вас возможности торговаться, откладывая разговор на потом. Служащий говорит: когда вы решите перейти на постоянный процент, подаёте точно такую же просьбу, как при получении ссуды, так как, фактически, вы берёте новую ссуду и гасите за счёт неё старую. Это действительно так, просьба выглядит точно так же, но вот ваше положение, как просящего, существенно отличается. Вы уже привязаны к банку и не можете в полной мере использовать главный козырь - конкуренцию. Другими словами, условия будет диктовать банк, а вам останется решать: или принять их, или остаться на переменном проценте ещё на один срок. Конечно, некоторые возможности для контраргументов, к которым банк прислушается, у вас будут. Но мы рассмотрим их в отдельной главе "Трудные случаи торга".