В долларовых ссудах хорошо просматривается классическая схема работы ипотечного банка. Процентная ставка определяется из расчёта "либор" + надбавка. Процент "либор" определяется на основе среднего процента на долларовые ссуды в пяти крупнейших лондонских банках и уточняется каждые 6 месяцев. В сущности, это тоже переменный процент, но гораздо более нормальный, в том смысле, что банк не пытается заманить вас низкой начальной ставкой на короткий срок, затем меняя её на высокую. Вы сразу оговариваете надбавку, составляющую прибыль банка и являющуюся основным предметом торга для вас. Как и шекелевые ссуды под переменный процент, долларовые можно гасить без штрафов или переходить на другие программы. Заранее поинтересуйтесь, нет ли при переходе ограничений в выборе программ, какова процедура перехода и есть ли дополнительные расходы, а также, за какой срок необходимо предупреждать при досрочном погашении. Особенно важный момент, который следует проверить - идёт ли перерасчёт по официальному курсу доллара (шаар яциг) и нет ли базисного курса, ниже которого он не опускается. Последний момент особенно важен, если вы собираетесь в ближайшее время произвести досрочное погашение. Курс доллара может опуститься, но если установлен базисный, то вы не выиграете на понижении. Отсутствие базисного курса делает особенно выгодной привязку к доллару в период его скачка. Однако, если в договоре на покупку цена тоже привязана к доллару, то и оплата за квартиру произойдёт по тому же курсу.
4. Прайм
В ссудах на основе коммерческой банковской ставки "прайм" тоже легко просматривается классическая схема. Банк Израиля с учётом возможной инфляции устанавливает процент, под который банки получают деньги, а затем выдают с надбавкой. Сама учётная ставка Банк Израиля равна "прайму" за минусом 1.5%. Если вы получили деньги под ("прайм" - 1%), то надбавка составит всего 0.5%, если ваш процент ("прайм" + 1%), то надбавка банка 2.5%. Надбавка, соответственно, является основным предметом торга. Процент, под который вы получаете ссуду, гораздо выше, чем постоянный или переменный, но отсутствует привязка к индексу потребительских цен. Лучше это или хуже - вопрос дискуссионный. Раньше подобные ссуды выдавались только на короткие сроки. Сегодня есть возможность получить ссуду под "прайм" на срок до 25 лет.
5. Постоянный процент без привязки
Это единственная программа, в которой нет переменной величины. Банк выдаёт сумму денег и за установленный срок должен получить её с установленным заранее процентом. Вроде бы это хорошо для получателя, так как он точно знает, сколько должен вернуть. Банк в случае гиперинфляции рискует потерять деньги. Но банк учитывает свои риски в более высоком проценте, с одной стороны, и в достаточно коротком сроке, с другой. Эти ссуды выдаются не более чем на 10 лет. Для большинства берущих ипотечные ссуды постоянный процент неприемлем из-за высокой месячной выплаты.
Основной предмет торга с банком - собственно, процент, который можно сравнивать с аналогичными программами не только в ипотечных, но и в обычных банках, так как подобные ссуды выдают на различные цели. Более того, если ваши доходы позволяют вам взять ссуду на короткий срок, то стоит подумать об обычном банке или страховой компании. Этим вы сэкономите на обязательных страховках и сможете получить лучшие условия, снизив отношение ипотечных ссуд к стоимости квартиры (подробнее см. Трудные случаи торга).
6. Страховка или гаранты
?????????????????
D. Способы выплат и отсрочки
Какая из систем возврата лучше, выгодно ли брать отсрочки - вопросы интересные, но не по теме нашей книги. Самое выгодное - вообще не брать ссуды, а если взяли, вернуть как можно быстрее. К сожалению, в большинстве своём новые репатрианты этим советом воспользоваться не могут и вынуждены идти на не самые выгодные с экономической точки зрения варианты. Мы не будем углубляться в экономические расчёты, дав лишь общее представление о некоторых понятиях, знание которых поможет вести переговоры с банком.