К трудным случаям, в которых банк может диктовать свои условия, относятся "зависимые" положения, когда вы уже являетесь клиентом банка, в некоторой степени "привязаны" к нему, и получаете или переоформляете ссуды. Одного из таких положений мы уже касались, говоря о переходе с одной программы на другую, но оно не единственное. Вот наиболее полный перечень трудных для ведения торга ситуаций:
- перевод машканты на новую квартиру с получением дополнительных ссуд,
- переход с одной программы на другую,
- получение дополнительных ссуд по частям,
- непредвиденная задержка при переводе денег.
Все перечисленные выше случаи предполагают элемент вашей зависимости от банка. Способы воздействия на банк потеряны не полностью, но до того, как говорить о них, посмотрим, можно ли избежать подобных ситуаций.
У вас есть возможность, получив разрешение на получение 300.000 шекелей, дать банку указание переводить деньги тремя платежами по 100.000 шекелей с промежутком в 2 месяца. Возможно, этим вы решаете какие-то свои проблемы, но с точки зрения торга о процентах ставите себя в невыгодное положение. Подобная ситуация может возникнуть и без вашего желания. Например, вы получаете из банка 300.000 шекелей. После перевода первой части (200.000 шекелей), которая освобождала квартиру от залога, началась забастовка. Оставшиеся 100.000 шекелей получилось перевести только через 2 месяца, и первоначально оговоренный процент банк не сохранил, мотивируя это тем, что разрешение было только на 1 месяц. Ещё один поучительный пример. Вы покупаете первую квартиру. В результате долгих поисков нашли банк, в котором вам пообещали самый низкий процент. Открыли папку, оформили все сопутствующие документы, расписали гарантов. Осталось только получить михтав каванот от хозяев квартиры. Но образовалась длинная цепочка покупок-продаж, и перевод денег затянулся. Уже несколько раз всё срывалось, так как банковские обязательства не успевали дойти до вашего банка. И вот вы получаете долгожданный михтав каванот, относите его в банк. Есть ещё три дня до окончания срока действия письма. Этого достаточно, чтобы успеть перевести деньги, но не поговорить о процентах. А служащий сообщает вам, что прошло 4 месяца со дня подачи первой просьбы и первоначальная договорённость потеряла силу. Сегодня, сказал он, вы можете получить под такой-то (...) процент или подайте просьбу, через несколько дней получите ответ. Выбора у вас нет. Подача просьбы или переход в другой банк равносильны срыву сделки со всеми вытекающими последствиями.
Есть несколько рецептов, позволяющих избежать такого рода неприятностей. Ненужных рассрочек при переводе ссуд лучше просто избегать. Если этого сделать нельзя, то потребуйте, чтобы первыми перешли дополнительные ссуды, а льготные во вторую очередь. Процент на них устанавливает не банк. Иногда с льготной частью нельзя ждать, так как заканчивается срок закаута или грядёт сокращение льгот. Тогда, договариваясь о процентной ставке на дополнительные ссуды, соотнесите её с каким-либо ориентиром, например, рибит мемуца, и требуйте сохранения этого соотношения на отсроченные выплаты. Если при трёх платежах на первые 100.000 шекелей вам разрешили 5.5%, что составляет мемуца-0.2%, то и в следующих двух платежах процент не должен быть выше мемуца-0.2%. При отказе банка дать письменное разрешение в таком виде, советуем оставить идею отсрочки платежей или сразу перейти в другой банк, иначе вас "кинут". До самого последнего момента держите в запасе вариант перехода к конкурентам. Как только вы узнаёте, что цепочка банковских обязательств начала образовываться, начинайте разговор о процентах. За 15 дней можно успеть и подать дополнительную просьбу, и при необходимости поменять банк.
Банковские программы, предполагающие последующий переход на другие, тоже создают не совсем благоприятную для ведения торга ситуацию, но иногда есть веские причины на это пойти. Получения дополнительных ссуд при переводе машканты с одной квартиры на другую можно избежать, только имея собственные накопления, покрывающие разницу цен покупки и продажи. То есть, все мы можем оказаться в сложном для торга положении. Какие аргументы могут убедить банк снизить процент, когда у вас есть только два выбора: брать на условиях, диктуемых банком, или не брать вообще. Всё не так безнадёжно. Возможности торга есть, но они зависят от количества и состава уже взятых ссуд. Систематизируем и расположим различные варианты в порядке возрастания сложности торга. В уже взятых ссудах:
а. нет закаута и банковские ссуды до 50% - 60% от стоимости гасятся без штрафа,