б. нет закаута и банковские ссуды более 50% - 60% от стоимости гасятся без штрафа,
в. нет закаута, но при погашении ссуд есть штраф,
г. есть закаут и общее количество требуемых ссуд не превышает 80% от стоимости квартиры,
д. есть закаут и общее количество требуемых ссуд превышает 80% от стоимости квартиры.
В первом варианте ваша "привязанность" к банку наименьшая, проще говоря, можно почти без потерь погасить все ссуды и взять в другом банке. В последнем - вы можете брать ссуды только в своём банке, так как у него полное право не подписать пари-пасо, а погашение льготной части невыгодно само по себе, особенно при наличии подарочной части. Разберём всё по порядку.
На вашей квартире есть ссуды, которые можно гасить без штрафа. Вы хотите перейти на другую программу или взять дополнительную ссуду при переводе машканты. Ничто не мешает торговаться с банком с использованием всех методов, в том числе и конкурентной борьбы. Если в другом банке условия лучше, вы переходите туда, полностью погасив взятые ранее ссуды. Граница в 50% - 60% от стоимости квартиры важна только при переходе с одной программы на другую. Покупки новой квартиры вы не производите, поэтому, обращаясь в другой банк, просите выдать ссуды под залог уже имеющейся квартиры (нехес каям). Здесь речь не идёт о финансировании сделки и банки ограничивают подобные операции. Покупая новую квартиру, вы можете взять в другом банке до 90% от стоимости, полностью погасив старые ссуды. Когда ссуды, все или часть, нельзя гасить без штрафа, ваша манёвренность ограничена. В период снижения процентов на рынке ссуд вы платите штраф за досрочное погашение, в период повышения среднебанковского процента - избегаете штрафов, но меняете шило на мыло, так как условия во всех банках ухудшаются. В такой ситуации стоит подумать о многоходовой комбинации. Предположим, что вы когда-то получили ссуду под очень невыгодный постоянный процент. В период высокого среднебанковского процента вы её гасите без штрафа за счёт ссуды под переменный процент, взятой в другом банке. Затем, с переменного процента переходите на постоянный, но делаете это в момент снижения ставок на рынке ссуд и в самом выгодном для ведения торга положении. На банковские расходы уйдёт несколько тысяч шекелей, а экономия за счёт снижения ставки даже на 0.5% может исчисляться в десятках тысяч шекелей.
Наличие закаута ограничивает ваши возможности. Погасить его вы, конечно, можете, но это очень невыгодно, особенно для олим, имеющих условный подарок. Перевести закаут из одного банка в другой невозможно. Таким образом, вы оказываетесь привязанными к своему банку и он, при некоторых обстоятельствах, может диктовать условия. Если общее количество ссуд не превышает 80%, то вы можете взять дополнительные ссуды в другом банке, оставив в своем только закаут или закаут с частью ссуд, в зависимости от возможности их погашения. Но очень многие закаим, особенно новые репатрианты, берут ссуды по максимуму. В целях снижения месячной выплаты используют программы с переменным процентом и булит, предполагая в будущем перейти на постоянный процент. Таким образом, решая временные трудности, люди откладывают торг о процентах на потом. А потом они оказываются прочно привязаны к банку и вынуждены согласиться на самые невыгодные условия. Рассмотрим пример.
Вы покупали квартиру в процессе строительства. Её нужно было ждать целый год. Платить одновременно за съём и за машканту возможности не было. Своих денег имелось всего 5%, расклад ссуд был такой:
цена квартиры - 500.000 шекелей,
личный вклад - 25.000 шекелей,
льготная часть - 125.000 шекелей,
деньги банка - 350.000 шекелей.
Выдав разрешение на 95% от стоимости квартиры, банк не разрешил грейс, и пришлось платить по ссудам до вселения. Чтобы облегчить период ожидания, вы разбили банковские ссуды на две части: 40% из них взяв под доларит булит на два года, а остальное - под переменный процент на максимальный срок, с возможностью перехода на постоянный в течение первых двух лет и затем через каждые два года. Прошёл год, вы вселились в квартиру и можете себе позволить больший месячный возврат по машканте. Подав просьбу о переходе на постоянный процент, вы получили из банка ответ, где процентная ставка на порядок выше, чем можно было бы добиться, беря ссуды сейчас. Никаких реальных рычагов воздействия на банк в данном случае нет. Может немного помочь знакомство с кем-то из работников банка или посредником, поставляющим этому банку клиентов. Если ничего этого нет, то с переходом на постоянный процент лучше повременить. Программу с переменной ставкой лучше пока оставить без изменений, а с булит необходимо что-то делать. В данном случае мы бы посоветовали перейти на программу с переменным процентом, сроки досрочного погашения которой будут совпадать со сроками досрочного погашения уже имеющейся программы. Наиболее гибка в этом плане долларовая программа либор + надбавка. К разговору о процентах вы вернётесь, как только появится возможность сократить ссуды до 80% от рыночной стоимости квартиры за счёт досрочного или планового погашения. Возможно также поставить вопрос отмены страховки риска, если таковая имелась, и замены её на гарантов.