Максимальное банковское финансирование покупки само по себе создаёт положение плохое для ведения торга. Беря 90-95% от стоимости, вы можете обойти все банки, как мы советовали, и не добиться выгодного процента. Стоит ли в такой ситуации связывать себя постоянным процентом или попытаться в будущем добиться лучших условий, выбрав пока переменный? С одной стороны, ситуация первой покупки более выгодна для торга, чем та, которая будет потом, с другой - до решения поменять ссуды вы можете погасить их часть, подготовив почву для торга. Но есть способы сделать это сразу, правильно спланировав график платежей. Предположим, квартира с вселением через 6 месяцев стоит 500.000 шекелей. Вам необходимо взять в банке 92%. Банк разрешил требуемые 460.000 шекелей под 6.0% с обязательной страховкой риска. Поинтересуйтесь, что будет, если вы возьмёте только 89%, проверьте это в разных банках. Наверняка необходимость в страховке риска отпадёт, и процент будет чуть ниже. Недостающие 15.000 шекелей вы оставляете под вселение, их можно получить в обычном банке на 3-5 лет под прайм. Удостоверьтесь, что в разрешении ипотечного банка нет требования оплаты всего личного вклада до машканты. Иначе до вселения на вас ляжет схирут, машканта и обычная ссуда. Взяв ссуду непосредственно перед получением ключей, вы начнёте её выплачивать после вселения, когда схирута уже не будет. Обычная банковская ссуда выдаётся на относительно короткий срок и в это время месячная выплата будет выше, чем при получении всех 92% в виде ипотечной ссуды. Но та выгода, которую вы получаете за счёт снижения процента или отмены страховки риска стоит того. Небольшая ссуда в обычном банке или кредитной компании иногда позволяет значительно улучшить условия ипотечных ссуд и условия торга.
G. Соковыжималка для банков
Любая система, в том числе и банковская, имеет недоработки. Кто-то ищет их, чтобы исправить, кто-то пользуется ими, пока не исправлены. Мы уже приводили пример жульнического использования отсрочек и ссуд булит для втягивания клиента в непосильную для него сделку. Сегодня банки значительно ограничили сроки выдачи ссуд с выплатой только по процентам и количество этих ссуд не может превышать определённой пропорции. Другой пример борьбы банков с особо предприимчивыми клиентами - штрафы за досрочное погашение некоторых видов ссуд, временные рамки, ограничивающие погашение без штрафов и переход с одной программы на другую. Но всё равно некоторые лазейки остаются, и при определённых стечениях обстоятельств клиент вполне законным путём может выиграть несколько десятков тысяч шекелей, играя с различными программами как на бирже. В обычных (не ипотечных) банках подобные операции обложены драконовскими комиссионными.
Рассмотрим пример. Клиент взял ссуду с привязкой к доллару в размере 100.000$, когда курс был 1$ = 5 шек, заплатив таким образом в строительную компанию 500.000 шек. В условиях банка не был определён базисный курс. Через некоторое время произошло резкое падение доллара, который стал равен 4.5 шек. Предупредив банк за необходимые 10 дней, клиент перешёл на ссуду в шекелях, что составило 450.000 шек. Если у банка не было ограничений в выборе программ, клиент вполне мог выбрать переменный процент с привязкой к индексу цен и возможностью перехода на другую программу в первые два года. Переоформление обошлось около 2000 шек., а выигрыш на разнице курсов - 50.000 шек. Предположим, что выбранная программа с переменным процентом разрешает переход обратно на долларовую ссуду. Не прошло и двух лет, как произошёл резкий скачёк доллара. Буквально за месяц он вырос до 5.5 шек. Корректировка индекса цен произойдёт через 2-3 месяца, после повышения цен на импортные товары, аренду и т. д. Пока этого не случилось, клиент предупреждает банк за необходимые 30 дней и переходит на долларовую ссуду, которая составит: 450.000 / 5.5 = 81.818$ (тут не учтена возможная инфляция за предыдущий срок и уже выплаченная клиентом сумма долга, важен сам механизм). Если в будущем снова возникнут благоприятные обстоятельства, то операцию можно повторить. Затраты небольшие, а выгода ощутимая. Конечно, кроме знания банковских лазеек, для подобных операций нужна ещё удача, как в игре на бирже. Но сама возможность таких ситуаций - явная недоработка банка. Увеличив сроки, за которые необходимо предупреждать о погашении ссуд, и введя некоторые ограничения в выборе программ, банки могут сузить возможности клиента. Введение базисного курса доллара, подобно тому, как есть базисный индекс цен на шекелевые ссуды, вообще перекроет путь для подобных операций. На такую крайнюю меру под давлением конкурентной борьбы банки не решатся, а вот ограничения в выборе программ при переходе во многих банках существуют. Преодолеть такие ограничения можно с помощью другого банка, но при условии, что у вас нет закаута и рыночная стоимость квартиры в два раза превышает размеры ссуд (см. Трудные случаи торга). Не производя покупку другой квартиры, вы можете погасить ссуды одного банка за счёт другого. Если прибыль от подобной операции из-за разницы в курсах валют достаточно велика, то не стоит держаться за свой банк.