по договору - 550.000 шекелей,
банк разрешает - 495.000 шекелей - 90%,
своих денег - 5.000 шекелей,
приписано - 50.000 шекелей.
Теперь всё сходится. Банк думает, что 55.000 шекелей вы платите из личных накоплений. Мы не собираемся писать пособие по завышению цен, лишь хотим указать на некоторые опасности, связанные с этой манипуляцией.
1. Завышение цены - уголовное преступление, предусматривающее наказание. Нарушителем закона является как покупающий, так и продающий квартиру. Инициатором уголовного преследования может быть пострадавшая сторона, то есть банк. Но банк пострадает только в том случае, если потеряет деньги. Пока вы исправно платите машканту, у банка нет никакого интереса заводить против вас дела. Другие случаи будут рассмотрены в следующей главе: ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА.
2. Банк понимает, что цена может быть завышена, и посылает оценщика. Если оценка окажется ниже, то выдаваемая сумма пропорционально сократится. Для вас это может быть чревато срывом сделки.
3. Внося незаконный элемент в сделку, вы затрудняете решение всех спорных моментов, которые могут возникнуть. Настоящие условия сделки не оформляются законным образом. Стороны, конечно, могут до прихода к адвокату подписать между собой бумажку, где будет указана настоящая цена и настоящий график платежей. Но в суде, в случай чего, такую бумагу представлять не рекомендуется, хотя как документ она имеет полную силу. Наименее защищённой стороной в данном случае оказывается хозяин квартиры, который не получает задаток, являющийся штрафом при расторжении сделки. Купив новую квартиру и заплатив как положено 10% от стоимости, он может оказаться в очень неприятной ситуации, если его продажа сорвётся.
4. В процессе манипуляций несколько "лишних" тысяч могут затеряться и попасть в карман посредника. Когда в договоре записана фиктивная цена, то о настоящей может не знать ни хозяин, ни покупатель. Вернее, хозяину сообщается цена чуть меньше, а покупателю - чуть больше. Неучтённая разница достаётся посреднику помимо оплаты за услуги.
Завышение цены можно частично узаконить и оформить у адвоката, переложив часть расходов покупающего на хозяина или включив опцию на перенос даты вселения. Например:
цена квартиры - 500.000 шекелей, вселение через 6 месяцев,
услуги адвоката - 3.000 шекелей - с каждой стороны.
Вместо этого в договоре записано:
цена квартиры - 513.000 шекелей, вселение через 2 месяца,
услуги адвоката - 6.000 шекелей - оплачивает продающая сторона,
опция на съём на 4 месяца с оплатой по 2.500 шекелей в месяц, всего 10.000 шекелей. Таким образом, получая квартиру через 6 месяцев, покупатель платит те же самые 500.000 шекелей за квартиру и 3.000 шекелей за услуги адвоката. Некоторые строительные компании используют подобную схему завышения, оплачивая за съёмную квартиру до вселения или делая скидку за опережения платежа. Например:
цена по договору - 550.000 шекелей, вселение через год, оплата в рассрочку,
возврат за съём - 20.000 шекелей,
возврат за быстрый платёж - 30.000 шекелей,
задаток - 5.000 шекелей,
из банка - 495.000 шекелей.
В обязательстве банку компания указывает не сумму уже произведенного платежа, а остаток 495.000 шекелей. Риск в данном случае со стороны компании, так как при расторжении сделки она должна вернуть деньги с привязкой и процентом. Но желание продать квартиру пересиливает. С точки зрения законности подобных сделок всё в полном порядке, но для клиента опасность быть обманутым сохраняется. Агент по продаже может не сообщить вам о части скидок и под видом оплаты в компанию положить немного себе в карман. Схема идентична: компания знает цену чуть ниже, вы - чуть выше, разница испаряется. Когда различные скидки записаны мелким шрифтом в разных местах договора, замутить воду очень легко.
ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА
Если есть возможность получить их банка 100% от стоимости квартиры, то почему таким же способом не получить больше. Эта лазейка не осталась без внимания особо предприимчивых граждан Израиля. Газеты пестрят объявлениями о реализации олимовских льгот, обещая круглые суммы продавшим машканту. Банки пытаются бороться с этим, но отличить законопослушных граждан, идущих на завышение цены из-за невозможности приобрести жильё другим способом, от "отъезжантов", продающих льготы, крайне сложно. Истина проявляется, когда квартира остаётся "кинутой" без хозяина.
Что самое опасное в продаже машканты? Если банк раскроет обман и не даст ссуду, то можно считать, что крупно повезло. Так как самое опасное - те люди, которым вы себя доверяете, идя на жульничество. Они знают, как "кинуть" банк, но они также знают, как "кинуть" клиента. Жаловаться будет некуда, так как после проделанного и покупающий и продающий сами нарушители закона. Борясь с жуликами банки ужесточают требования к клиентам, меняют оценщиков, ограничивают размеры финансирования сделок, которые по их статистике наиболее рискованные. В конечном счете от этого страдают законопослушные граждане, которым больше 100% из банка не нужно.