Жилищное законодательство наряду с договором социального найма и договором найма жилого помещения («коммерческим» наймом) выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии и договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищностроительных кооперативов, которые также имеют свои особенности.
Перечень общих оснований приобретения права собственности содержится в ст. 218 ГК РФ. Применительно к жилью на основе указанной статьи можно выделить следующие основания:
• первичные основания (например, приватизация);
• вторичные основания (сделки на рынке жилья), а также наследование жилья (более подробно см. схему 4).
Все основания возникновения права собственности на жилые помещения являются сделками, которые можно классифицировать следующим образом (см. схему 5):
• сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование (жилищный найм, аренда и др.);
• сделки, направленные на отчуждение жилых помещений (купля-продажа, мена, дарение, рента и др., а также наследование).
Обратимся теперь непосредственно к особенностям сделок с жилыми помещениями. Прежде всего, что является объектом таких сделок? Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. Для признания сделки с жилым помещением действительной является необходимым соблюдение следующих условий:
• наличие у сторон сделки правоспособности и дееспособности;
• наличие у сторон сделки оформленных в установленном законом порядке прав на жилые помещения, выступающие как объекты сделок;
• соответствие содержания сделки требованиям закона (заключается, главным образом, в непротиворечии закону, так как ст. 8 ГК РФ предусматривает свободу договора);
• соблюдение порядка совершения сделки.
Теперь перейдем к вопросу о документах, которые должны подтверждать право собственности на жилые помещения (правоустанавливающие документы).
В настоящее время, как уже указывалось выше, существует достаточно много различных оснований приобретения права собственности на жилье, что и предопределяет многообразие существующих правоустанавливающих документов. Поэтому проще систематизировать правоустанавливающие документы по основанию приобретения права собственности на жилье:
| Основание приобретения права собственности на жилое помещение | Правоустанавливающие документы |
| Приватизация жилья | Договор передачи жилья в собственность и свидетельство о собственности на жилье |
| Выплата пая в ЖСК (ЖК) | Справка кооператива о полной выплате пая и свидетельство о собственности на жилье |
| Договор купли-продажи, мены, дарения, ренты | Зарегистрированный договор |
| Наследование жилого помещения по закону | Зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по закону |
| Наследование жилого помещения по завещанию | Зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по завещанию |
| Решение суда | Копия судебного решения |
| (Этот список не исчерпывающий, могут быть и другие документы.) | |
Порядок совершения сделок с жилыми помещениями как с объектами недвижимости в настоящее время определяется ГК и федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Договоры по отчуждению жилых помещений заключаются исключительно в письменной форме, т. е. путем составления единого документа, подписываемого сторонами. До 31 января 1998 г. — до вступления в силу федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — соблюдалась обязательная нотариальная форма договора по отчуждению жилого помещения. Это предусматривалось Законом Российской Федерации «О введении в действие части I ГК РФ», где указывалось, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий ранее порядок регистрации недвижимости и сделок с ней. В настоящее время нотариальное удостоверение необязательно, однако может быть осуществлено по желанию одной из сторон.