Особо определены жилые помещения, не подлежащие приватизации, — это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, приравненных к ним. Также в этот список включены жилые помещения в специализированных домах (для престарелых, инвалидов, ветеранов). Однако приватизация служебных и коммунальных жилых помещений возможна по решению собственника жилищного фонда.
В законодательстве четко установлен порядок оформления приватизации жилых помещений. Документами, необходимыми для приобретения гражданами в собственность жилого помещения в порядке его приватизации, являются:
• заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
• документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (согласно ст. 50 и 51 Жилищного кодекса РСФСР, это договор найма, заключенный на основе ордера на жилое помещение между организацией-наймодателем и гражданином-нанимателем);
• справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилого помещения не было использовано;
• разрешение органов опеки и попечительства на приватизацию в случае отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности.
В зависимости от того, в чьем ведении находится жилищный фонд, передача жилых помещений в собственность граждан может осуществляться:
• соответствующим представительным или исполнительным органом власти;
• предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, или
• учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.
Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан указанными органами в течение двух месяцев со дня подачи необходимых документов. Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данных жилых помещений не запрещена законом. На этом этапе важно проверить, возможна ли приватизация данного жилого помещения и занимает ли гражданин жилое помещение, которое желает приватизировать, а также получено ли согласие на приватизацию всех граждан, проживающих в этом жилом помещении.
В заявлении на имя начальника РЭУ граждане указывают фамилии, имена, отчества всех проживающих и зарегистрированных на данной жилой площади членов семьи с обозначением степени родства всех указанных по отношению к ответственному квартиросъемщику, даты рождения и данные документа, удостоверяющего личность (паспорта, военного билета, удостоверения личности для военнослужащих, свидетельства о рождении на несовершеннолетних), а также вид собственности на приватизируемую квартиру (общая долевая или общая без определения долей (совместная), в случае отказа всех остальных в пользу одного члена семьи (отказ от имени несовершеннолетнего должен быть разрешен органами опеки и попечительства) возможна единоличная собственность).
Далее составляется договор передачи в трех экземплярах. Документы передаются в соответствующие органы для государственной регистрации. С этого момента у граждан возникает право собственности на приватизированное жилое помещение, о чем им выдается свидетельство. Договор передачи и свидетельство о собственности на жилище с этого момента являются правоустанавливающими документами на жилое помещение. Нотариального удостоверения договора передачи не требуется.
Возможна также деприватизация жилья — возврат жилых помещений из частного жилищного фонда в муниципальный или ведомственный фонд посредством расторжения договора передачи или признания его недействительным.
Признание договора передачи жилого помещения в собственность граждан недействительным является следствием нарушения требований законодательства при его заключении. В случае признания его таковым недействительный договор теряет силу с момента его заключения и не влечет юридических последствий.
Другим способом деприватизации жилья является расторжение договора передачи: он может быть расторгнут при волеизъявлении сторон договора, а в случае спора — в судебном порядке по иску одной из сторон договора.
Наследование жилых помещений — квартир, жилых домов, комнат — происходит по общим правилам наследования, установленным в гл. VII третьей части Гражданского кодекса РСФСР. Непременным условием наследования жилых помещений является нахождение их к моменту смерти наследодателя в его частной собственности. Однако есть некоторые особенности при наследовании различных жилых помещений.