МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество» требует оценивать справедливую стоимость инвестиционной собственности при любой учетной политике, так как в случае выбора модели учета по первоначальной стоимости в примечаниях к финансовой отчетности необходимо отразить информацию о ее справедливой стоимости.
На практике, подавляющее большинство компаний в большинстве юрисдикций, применяемых МСФО, учитывают свои инвестиции в недвижимость по справедливой стоимости. В некоторых странах справедливая стоимость используется меньше ввиду отсутствия надежных источников информации или из соображений конкуренции.
Как уже отмечалось, выбранная учетная политика должна последовательно применяться ко всем типам инвестиционной собственности, которой владеет собственник, то есть она не может применяться избирательно, и, переход от одной модели к другой может быть осуществлен только в том случае, если он сможет привести к более уместной и надежной информации. При этом очевидно, что переход от справедливой стоимости к первоначальной не может обеспечить формирования более надежной и уместной информации. Таким образом, если компания выбрала модель учета по справедливой стоимости, то переход к первоначальной стоимости неприемлем.
При формировании финансовой отчетности в формате МСФО компании в ряде случаев требуется применение профессионального суждения, например, при признании актива в качестве инвестиционной собственности в случаях аренды, многоцелевой недвижимости, а также в случае, если компания предоставляет дополнительные услуги арендатору.
Имущество, находящиеся в распоряжении арендатора (по договору операционной аренды), классифицируются и учитываются как инвестиционная собственность, при условии, что оно отвечает следующим критериям:
• все прочие критерии инвестиционной собственности выполняются;
• операционная аренда учитывается так, как если бы это была финансовая аренда;
• арендатор использует модель учета по справедливой стоимости.
Это позволяет признавать в отчете о финансовом положении компании арендованное имущество как инвестиционную собственность по договору операционной аренды, которое в противном случае не признавалось бы в качестве актива. Например, право аренды на землю обычно является операционной арендой в соответствии с действующими международными стандартами, без этого исключения не существовало бы никаких оснований для его отражения в составе активов (по справедливой стоимости).
Если недвижимость одновременно используется для инвестиционных, административных или производственных целей, то в этом случае следует применять раздельный учет. Одна часть должна учитываться как инвестиционная собственность, а другие в качестве недвижимости, занимаемой владельцем. Раздельный учет может быть применен только в случае, если отдельные ее части возможно продать или сдать в аренду по отдельности. Наличие у арендатора части недвижимости указывает на то, что возможна отдельная продажа или аренда. Если части недвижимости не могут быть проданы по отдельности, все имущество считается инвестиционной собственностью только в том случае, если незначительная часть приходится для использования в производстве или поставке товаров и услуг или для административных целей.
В случае если организация предоставляет дополнительные услуги арендаторам имущества, ей принадлежащего, имущество рассматривается в качестве инвестиционной собственности, если данные услуги представляют собой сравнительно незначительную долю в общем объеме выручки. Если данные услуги являются более значимыми, то, объект рассматривается не в качестве инвестиционной собственности, а в качестве недвижимости, занимаемой владельцем (например, в гостинице). Чтобы определить, является ли собственность инвестиционной, если предоставляются дополнительные услуги, требуется применение профессионального суждения. В табл. 1 показано, как объекты недвижимости могут быть по-разному классифицированы в соответствии с МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество».
Применения профессионального суждения требует признание таких объектов, как электростанции, трубопроводы, вышки сотовой связи, ветряные и солнечные электростанции, и сдаваемые в аренду франчайзинги, поскольку их эксплуатация требует существенных дополнительных услуг. Поэтому при их идентификации в качестве инвестиционной собственности или основных средств должны быть учтены значительные суждения о том, являются ли вышеперечисленные объекты недвижимости инвестиционной собственностью или нет.