Итак, подведем итоги. Каких правил купли-продажи нужно придерживаться, чтобы не остаться в дураках?
Первое. Безопаснее продавать жилье через риэлторские фирмы, имеющие государственные лицензии на занятие подобного рода деятельностью. Продадите дешевле, но так надежнее. А в принципе, перед тем, как начать дело, откройте газету, и не одну, и поймете, что сколько стоит. Будет легче ориентироваться, и вас будет не так просто надуть.
Второе. Ни в коем случае не пользуйтесь услугами случайных знакомых или «левых» фирм, почти наверняка нарветесь на мошенников. Если обратившийся к вам маклер представляется от имени риэлтерской фирмы, не поленитесь выяснить, так ли это в действительности, Узнайте все, что можете, о фирме — сколько лет она работает на рынке, есть ли у нее лицензия и т. д.
Третье. Обязательно очень тщательно проверяйте у покупателя документы. Будьте внимательными, когда осматриваете свои будущие хоромы: бывает, что номер дома и квартиры в бумагах и в действительности не совпадают...
Четвертое. Ни в коем случае не совершайте сделку с квартирой втайне от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких будут об этом знать, тем вам спокойнее. Познакомьте покупателя с ними.
Пятое. Если покупатель предложит вам, не торгуясь, большую сумму за жилье — будьте настороже. На переговоры обязательно пригласите знакомых. Если частный маклер или представитель агентства в первую же встречу предлагают вам на их или вашей машине поехать смотреть квартиру, откажитесь немедленно, как бы вам ни было это удобно. Возьмите адрес и езжайте своим ходом. Но никогда — в одиночку.
Шестое. Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожилые, больные и т. п., проживающие в своих квартирах одни, помните, что рано или поздно они попадут в поле зрения преступников, поэтому делайте соответствующие выводы.
Седьмое. При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом в сберкассе или банке. Если расчет идет наличными, то позаботьтесь о надежной подстраховке.
Восьмое. Хорошо бы справиться о полномочиях нотариуса, к которому вы обратились за услугами.
Девятое. Проверьте, указаны ли сроки выписки в нотариальном договоре купли-продажи. Не отдавайте никому в руки до самого последнего момента завершения сделки оригиналы приватизационных документов, а также — без надлежащего оформления — деньги.
Десятое. Также следует поинтересоваться, оплачены ли продавцом коммунальные платежи и телефон. При этом вы можете потребовать, чтобы вам предоставили возможность посещать паспортные службы и другие официальные учреждения вместе с продавцом и представителям агентства. В случае отказа стоит обратиться в другую фирму.
Одиннадцатое. Если вас все устроило, желательно внести залог как гарантию того, что эта квартира будет продана именно вам. Сумма залога обычно составляет 10 процентов от стоимости квартиры.
Двенадцатое. Подписывая договоры, убедитесь, что ваши требования четко изложены. Не забывайте, что после подписания документов ничего изменить уже нельзя, поэтому внимательно изучите те разделы, где говорится о ваших обязанностях.
Тринадцатое. В надежном агентстве вам предоставят возможность страхования титула, то есть страхования от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Данная процедура позволит вам рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.
Четырнадцатое. Не продавайте квартиру в рассрочку. Даже если ваш партнер честен, жизнь есть жизнь: как и с каждым из нас, с ним может случиться все, что угодно; неожиданно могут измениться и его финансовые обстоятельства.
Пятнадцатое. И последнее. Будьте хитрыми, но не перехитрите сами себя.
Покупка квартиры в кредит
Весь мир уже десятилетия живет в кредит, покупает в кредит, берет кредиты, отдает их, опять берет и не испытывает никакого страха перед подобной системой. Не пугают проценты, под которые выдается кредит, так как свободные средства всегда можно пустить в оборот, что и позволяет с лихвой отдать потом проценты. Была бы только возможность получить этот кредит и гарантии его выплаты.
Накопленный опыт работы на рынке недвижимости позволил некоторым столичным агентствам недвижимости разработать очень гибкую систему продажи квартир в кредит. Кроме агентства недвижимости, в данной схеме принимают участие банк, предоставляющий кредит, и финансовая компания-гарант, выступающая как поручитель этой сделки.
Но начнем с того, что со стартовым капиталом меньше 20 тысяч долларов квартиру вы не купите даже в рассрочку. Не обольщайтесь почерпнутыми из газет сведениями. Сезонные колебания в стоимости квартир процентов на 10, снижение стоимости плохих квартир, тенденции медленного роста цен на хорошие — все это происходит на фоне изначально безумных цен. Легче ли вам от того, что квартира в центре вместо 100 тысяч долларов будет стоить 90 тысяч? Так что, все эти колебания и снижения только и помогут новоиспеченному хозяину выкроить деньги на скромное новоселье. Кроме того, не забывайте — суть рассрочки в том, что, постепенно внося деньги на протяжении нескольких лет, на круг вы платите за квартиру больше, чем она обошлась бы, купи вы ее сразу. То есть вопрос, а не накопить ли всю необходимую сумму самому, будет терзать светлые умы. Например, квартира за 60 тысяч долларов, купленная в рассрочку, в итоге обойдется вам около 70-80 тысяч долларов (у каждой фирмы свои условия). При условии, что вы будете платить деньги исправно каждый месяц, не налетите на какой-нибудь штраф и, тем более, не лишитесь квартиры из-за несвоевременных выплат. Видимо, рыночная цена вашей квартиры в то время, через два года, будет больше, но поручиться за это никто не сможет. Зато, накапливая деньги, вы остаетесь сами себе хозяином, не связанным никакими обязательствами. Как накопите, так и купите. В любом случае, помните — риэлторские фирмы, которые торгуют квартирами в рассрочку, обязаны иметь лицензию правительства Москвы на проведение операций с недвижимостью, самые щепетильные норовят указать ее номер в любом рекламном объявлении как знак качества и законопослушания. Кроме того, все серьезные фирмы состоят или в Российской гильдии, или в Московской ассоциации риэлтеров. У Московской ассоциации, например, есть даже «телефон доверия» для тех, кто решил воспользоваться услугами риэлтеров. Но навести справки, числится ли среди их коллег такая-то фирма, нелишне.
Крупные риэлторские фирмы освоили рассрочку только в 1994 году. Именно тогда один из крупнейших столичных банков предложил стройную систему рассрочки. Все солидные фирмы предпочитают работать именно по этой системе. Поэтому разница может быть в начальной цене квартиры и в комиссионных, которые берет себе фирма за предпродажную готовность квартиры, юридическую проверку ее «чистоты» и за указание верного пути к рассрочке.
В Москве при покупке квартиры можно получить рассрочку от 1 месяца до 10 лет. Квартиру для покупки вы можете приглядеть сами или воспользоваться банком данных той риэлторской фирмы, куда вы обратились. Например, вы решили купить в кредит квартиру стоимостью, допустим, 30 тысяч долларов. Вы заключаете с агентством договор-поручение на поиск квартиры. За эту услугу при заключении договора платите 2 % от стоимости квартиры, в нашем случае 600 долларов. Фирма подбирает для вас жилплощадь. Это занимает от 3 дней до 1,5 месяцев, в зависимости от сложности заказа. Только учтите, что на квартиру в хрущобе или старом сталинском доме рассрочку больше, чем на два года, вам не получить. На квартиру в старом доме, где только что был капремонт, рассрочку дадут максимум на 5 лет. Получить рассрочку на квартиры в Подмосковье гораздо сложнее, хотя на рынке есть фирмы, прелагающие в рассрочку коттеджи.