Использовать этот вариант как обмен через куплю-продажу меньшей квартиры на большую нельзя. Понадобятся еще и ваши деньги, и немалые. Только в том случае, если вы имеете постоянный, а еще лучше — постоянно растущий доход, вы можете всерьез рассчитывать на этот способ прирастания квадратных метров на душу населения вашей семьи. Посмотрите еще раз на примерные расчеты.
Рассрочка — это, конечно, шаг к людям, чьи доходы в нормальной стране назывались бы средними. Но у нас назвать их таковыми просто кощунство, И прежде, чем покупать квартиру в рассрочку, купите калькулятор и примите холодный душ.
Самая последняя и поэтому самая радостная — четвертая операция. Оформление договора купли-продажи. Выплатив всю сумму кредита, погасив все банковские проценты по этому кредиту, вы оформляете договор купли-продажи с юридическим лицом, у которого вы арендуете квартиру.
И в этот день все, абсолютно все, будут завидовать вам. И мы тоже.
Обмен
Нет ничего невозможного, и, обладая некоторыми познаниями в области расселения коммуналок, можно попытаться «провернуть» такую сделку самостоятельно. Мы же, со своей стороны, попытаемся предложить несколько напутственных советов тем, кто намерен попробовать свои силы в этом деле.
Любое дело, в том числе и расселение коммунальной квартиры, надо с чего-то начинать. Запаситесь терпением, временем и обаянием — все эти качества вам понадобятся в дальнейшем — и включайтесь в процесс.
Следующим этапом вашей программы станет общение с самими коммунальщиками (вот где без терпения и обаяния не обойтись). Прежде всего, постарайтесь прояснить, кого бы в вашем лице хотели увидеть коммунальщики: представителя фирмы или частное лицо. Здесь советовать ничего невозможно, поскольку бывает и так и сяк, но можно схитрить, заслав сначала кого-нибудь из знакомых «прощупать почву» на этот момент.
Впереди длительная беседа с жителями квартиры, в ходе которой можно понять, насколько соседи надоели друг другу и чего бы они хотели иметь за свои хоромы. Соглашайтесь сразу на все, а уже потом, по ходу дела, эти требования можно будет и скорректировать.
Прояснив ситуацию с этой стороны, лучше заключить с каждым коммунальщиком договор, в котором максимально четко формулируются все требования сторон и возможные суммы доплат. Договоры стоит заверить у нотариуса. Вообще-то, взявшись за это нелегкое дело, обзаведитесь знакомым нотариусом — он вам еще не раз пригодится.
Теперь, когда вы имеете первые результаты, будьте внимательны и осторожны: начинаются этапы, связанные с деньгами и выполнением взаимных обязательств. Поэтому все паспорта жителей коммуналки, а также генеральные доверенности от них должны быть в дальнейшем у вас. Это станет гарантией того, что коммунальщики параллельно не будут вести никаких других переговоров о своем расселении.
И чем меньше они будут общаться между собой на этом этапе, тем лучше — всей информацией имеет смысл владеть только вам. Кого отселить первым, решать тоже вам: то ли самого сговорчивого, то ли строптивого — это по ситуации.
Кстати, вы можете включить в сделку свою собственную квартиру, и это будет заметной экономией средств. Но прежде всего вам следует позаботиться о приватизации коммунальной квартиры. Делается это достаточно просто и быстро с помощью фирмпосредников.
Подбирая квартиры под расселение, не предлагайте самых дорогих вариантов своим клиентам — не стоит так сразу приучать их к роскоши. В конце концов, найдутся варианты, которые будут устраивать и вас, и владельцев коммунальных комнат. Для этого стоит почаще читать объявления о продаже квартир во всех мыслимых и немыслимых источниках информации, нелишне оставить заявки и в нескольких риэлторских фирмах.
Приобретенные для расселения квартиры лучше запишите на себя, так спокойнее, и начните с документов. Для похода к нотариусу, где вам предстоит оформить договор мены, потребуется несколько документов: все паспорта, свидетельство на право собственности, договор передачи (эти бумаги выдавались при приватизации коммунальной квартиры), справка из БТИ по форме 11а, справка из РЭУ об отсутствии задолженностей за квартиру, выписка из домовой книги и разрешение исполкома в случае, если в квартире есть несовершеннолетние дети. К нотариусу надо идти всем участникам сделки. Заплатив налог в размере 3-4 % от балансовой стоимости квартиры (налог взимается с самой дорогой квартиры, а выявляется она так: на одной чаше весов балансовая стоимость всех квартир, предназначенных под расселение, на другой — стоимость коммунальной квартиры. Что перетянет, с того и налог платить), вы оформляете договор мены.
Учтите, этот документ для вас крайне важен, поэтому не поленитесь проверить правильность его заполнения: адреса, фамилии — все должно быть указано точно. Договоры заполняются по числу участников сделки (сколько семей вы расселяете, столько договоров) и еще одну копию надо иметь для регистрации договора в Мосприватизации. Все эти экземпляры договоров, а заодно и паспорта участников сделки должны остаться у вас, поскольку вы можете быть уверены только в себе.
Всей компанией вам теперь надо отправляться в Мосприватизацию — там регистрируется договор мены. Эта услуга стоит 5,2 тысячи рублей, а времени вы убьете на регистрацию часа два. При регистрации договора мены проверьте, какой экземпляр у кого на руках: каждый участник сделки должен получить экземпляр, на котором стоит именно его фамилия.
Но и после этого рано радоваться: вам еще предстоит выписать соседей из расселенной квартиры — они ведь еще прописаны там, поэтому не теряйте бдительности. Для выписки вновь нужны справки и документы.
Вам надо оформить справку по форме 15 в том РЭУ, куда предстоит прописать коммунальщика. Для этого туда предоставляется заявление на прописку, копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги с нового и старого адресов. На справке должна стоять подпись начальника РЭУ. С этой бумагой отправляйтесь в паспортный стол милиции, куда предстоит прописать жильцов коммунальной квартиры, и поставьте печать. Там вы заодно получите и разрешение на прописку. С оформленной справкой возвращайтесь в родной РЭУ коммунальщиков и приступайте к их выписке.
Проведя всю эту операцию, постарайтесь побыстрее сплавить бывших соседей в новые квартиры, это позволит избежать непредвиденных ситуаций и неприятностей.
Теперь, пожалуй, надо считать процесс законченным, и можно поздравить друг друга и вытереть пот со лба. Согласитесь, хоть хитростей и не много, трудностей было предостаточно: могли ведь и попросить побольше или на самом интересном месте отказаться. Слава Богу, этого не случилось, а вы и квартиру сами себе сотворили и сэкономили тысяч 30-50 долларов. А вот если гладко прошло далеко не все, и вы обнаружили, например, что квартиры под расселение уже куплены и даже ктото уже въехал в одну из них, а остальные заколебались, тогда что?
Именно этот случай и является самым тяжелым. Потенциальная возможность такого развития событий заставляет многих прибегать к услугам риэлторских фирм. Если это все-таки произошло, можно посоветовать одно — ни в коем случае не показывать вида, что вы увязли. Начинайте давить: у вас же на руках договор о взаимных обязательствах. Требуют новых сумм — не соглашайтесь, если вы сдадитесь, требования будут увеличиваться до бесконечности. Не оставляйте своих подопечных ни на минуту и начинайте ремонт в уже почти вашей квартире.
В конце концов обратитесь в солидное агентство безопасности, но ни в коем случае не в суд (этот договор, надо сказать, для суда не документ). Рассказывая о сложностях этого процесса, мы надеемся, что вы правильно рассчитаете свои силы. Если же вы в них не уверены, оставьте эту идею и обратитесь к риэлторским фирмам — они проведут расселение быстро и без значительных усилий с вашей стороны.
Естественно, деньги, конечно, будут уже другие. Правда, и на этом можно сэкономить, например, согласившись стать первым собственником квартиры в еще не расселенном подъезде. Тогда за те неудобства, которые вам, возможно, придется испытывать, фирма снизит стоимость расселения с 2 тысяч долларов до 1,31,5 тысяч.