И все же хочется остеречь. Очень часто те, кто приобретает (по договору мены или куплипродажи) коммунальные площади, нарываются на жуликов. Но как понять, что вас считают за «лоха» и собираются обвести вокруг пальца?
Нередко мошенники предлагают к продаже или к обмену одну приватизированную комнату. Поинтересуйтесь у соседей, приватизирована ли вся квартира. Если нет — вас хотят надуть!
По существующему законодательству особенности сделок с коммуналками связаны с тем, что квартира принадлежит нескольким хозяевам, которые не могут распоряжаться своей площадью независимо. Именно поэтому приватизировать можно только всю квартиру целиком. Стать собственником одной комнаты при нежелании соседей приватизировать свои невозможно.
Но возможно, в скором времени будет принято законодательство, которое даст право жильцу коммунальной комнаты приватизировать свою площадь, даже если его соседи не хотят становиться собственниками. Без этого, считают они, проблема коммуналок еще долго не будет решена окончательно.
Строительство
Даже если поверхностно просмотреть рекламные страницы газет, можно сделать вывод: строительных фирм и компаний, привлекающих частных инвесторов для возведения жилых площадей, довольно-таки прибавилось. В тех же самых рекламах выгоды долевого строительства подаются в самых радужных тонах. Дескать, и квадратный метр жилплощади гораздо дешевле, и все деньги за квартиру платить сразу не нужно, и дом будет находиться в чистой экологической зоне и... нередко доверчивый частный инвестор или полностью остается с носом или вынужден выкладывать добавочную сумму, в результате чего новостройка оказывается по стоимости если не одинаковой, то дороже квартиры рыночной.
В первом случае в дураках оказались клиенты кооператива «Сантана». Под строительство квартир в 1991-1992 гг. кооперативом было собрано несколько миллионов рублей. Квартиры так и не были построены. С помощью юристов фирмы «Адвокат потребителя» по суду дела у кооператива были выиграны. Итоговые суммы взыскания составили несколько десятков миллионов рублей, но кооператив прекратил свое существование. Куда делись миллионы клиентов «Сантаны», остается только догадываться. Во втором случае можно привести пример незатейливого мошенничества фирмы «Северное товарищество». В метро были расклеены рекламные листки с предложениями получить квартиру за 300 долларов (его сняли, когда подобное предложение стало выглядеть уже совсем смешным). Но ни один вкладчик не получил квартиры без весьма существенной доплаты, сопоставимой с сегодняшней стоимостью жилья. По поводу чего в суде слушался ряд дел, где представителями истцов выступал юрист фирмы «Адвокат потребителя». Единственное, что удалось сделать — получить от фирмы 8000000 руб. (на мебельный гарнитур хватит). А через какое-то время в метро снова появилась новая реклама «Северного товарищества» — прекрасные квартиры за 25 % цены. Опять расчет брался на того, у кого много лишних денег.
Можно взять и фирму «Сатар», которая обещала вселить желающих в «почти готовые дома» по цене 190-350$ за квадратный метр. Но, собрав деньги, исчезла. Другие фирмы, околпачивающие своих клиентов, по-прежнему обещают квартирный рай, тыкая пальцем в котлованы под фундамент, поросшие многолетней травой. И все не забывают пожаловаться на дорожающее строительство и новые налоги.
Впрочем, не только толстосумы клюют на подобную рекламу и «выгодные предложения». Некоторые вносят в долевое строительство последние сбережения, накопленные годами. И когда фирма заставляет доплачивать, они не только не могут этого сделать, но и из-за драконовских условий теряют часть своего собственного.
Приблизительно такие монологи можно услышать от некогда счастливых людей, намеревавшихся получить новую квартиру: «С прошлого года я практически оплатил стоимость обещанной мне квартиры по 1030$ за каждый квадратный метр. Знаете, по родственникам и знакомым собирал нехватку к основной сумме. А сегодня мне говорят, чтобы доплатил еще 12000$. Видите ли, добавился какой-то спецналог и налог на добавочную стоимость. А где мне взять такие деньги? Машины и дачи, чтобы продать, у меня нет. Значит, плакала моя новая жилплощадь. Но и это еще не все. Благо бы получить всю сумму, которую внес. Так нет. Фирма меня к тому же штрафует. В договоре записано, что за каждый просроченный день внесения денег взимается полпроцента от всей суммы строительства. Обещанные 12 % годовых за внесенную мной сумму фирма оплачивать отказывается, дескать, я же сам выхожу из программы. Да и свои сбережения, по этому же поводу, мне выдадут через месяц с удержкой 25 % годовых в свою пользу. Вот и выходит: заплатил в общей сложности 51500$, а получу обратно 33500$!» Из монолога пострадавшего видно, что клиенту продуманно предлагается сделка, в которой он, в конце концов, будет обманут. Да, строительные фирмы ссылаются на увеличение себестоимости материалов, строительных работ, инфляцию, новые налоговые законы и правила. И, не будучи сами дальновидными и расчетливыми, перекладывают все свои промахи на плечи клиентов. Мало того, если последний просит ознакомить строителей с простой документацией и сметой, «зодчие»-мошенники иногда требуют за услугу по 40$. А если учесть, что первые вкладчики вносили деньги год назад, то по самым скромным банковским ставкам в 12 % годовых, навар у строителей с каждой пятидесятиметровой квартиры выливался в 4,5 тысячи долларов.
Словом, планы частного инвестирования жилья у фирм мало чем разнятся. Пайщик регулярно платит деньги за жилые метры и в построенный дом может въехать уже собственником квартиры. Но вот фирмы по-разному оценивают свои «услуги»: одни перекладывают все лишние затраты на головы клиентов, другие готовы разделить с ними все проблемы. Первые, выбрав жесткую политику, накладывают штрафы за любые отклонения от договора. Вторые предпочитают ладить с клиентом, идти ему на разумные уступки. И тем не менее, на середине строительной дистанции вас могут осчастливить очередным увеличением сметных расходов, что тут же скажется на вашем кошельке. И, в конечном результате, квартира окажется дешевле рыночной не на большую сумму.
Так что же делать? Есть ли надежные гарантии для вкладчиков, участвующих в долевом строительстве? Ведь, как оказалось, в строительном бизнесе мошенников ничуть не меньше, чем в бизнесе по продаже готовых квартир. И желающим выступить частными инвесторами необходимо знать, что, как правило, надежны лишь те фирмы, которые тесно сотрудничают с государственными структурами, у которых есть разрешительная документация муниципальных властей, договор с Департаментом муниципального жилья и Департаментом строительства. Если эти условия соблюдены, то даже прогоревшей фирме достроить дом поможет Департамент строительства и вкладчик с носом не останется, его дом достроят за счет государственных вложений.
Что еще нужно знать частному долевику? Для выбора фирмы мало ознакомиться с условиями вашего участия в строительстве: выяснить цены, сроки, регулярность внесения денег. Надо получить надежные гарантии, которые часто у многих фирм сводятся лишь к выдаче страхового свидетельства и самого договора. Порой страховая компания запряжена в одну упряжку со строительной фирмой. И не всегда вам дадут проверить — перевела ли компания ваши деньги на счет независимой страховой компании. В этом случае совет один — узнать, есть ли у строителей собственные средства на возведение обещанного дома. У фирм, имеющих опыт в строительстве, как правило, есть и солидные накопления, они этим гордятся и при первом же деловом разговоре с клиентом не преминут продемонстрировать документы, которые говорят в пользу их благополучия.
Естественно, в долевое строительство идут те, кто не может сразу купить себе все желанные квадратные метры. Для них выгоднее производить покупку в рассрочку. Только при этом надо знать, что в конечном итоге, новая квартира все равно обойдется не намного дешевле ее рыночной стоимости, но при этом желанной жилплощади придется дожидаться!