Зростання вартості нерухомості залежить від інфляції, пропозиції та попиту на ринку, а також від того, чи можливо цю нерухомість використовувати з іншою метою. Якщо житлову нерухомість можна використовувати як комерційну, її вартість може зрости. Це має назву «найкращого та найефективнішого використання» нерухомості. Інвестування в нерухомість — це місцевий бізнес. Ціни можуть дуже коливатися залежно від міста, району й житлового масиву. Якщо ви вважаєте, що після ремонту приміщення воно коштуватиме дорожче, варто провести фахову оцінку необхідного ремонту.
Усі власники нерухомості мають змогу врахувати відсоток за кредитом у суму податку, що дає податкове послаблення й дотацію для вашої покупки. Ваш відсоток за кредитною карткою такому врахуванню не підлягає, та в інших випадках держава допомагає, знижуючи вартість кредиту вирахуванням податків. У США також діють державні програми Міністерства житлового будівництва й міського розвитку, Федеральної адміністрації з житлового будівництва та Міністерства у справах ветеранів, що можуть допомогти вам отримати фінансування для купівлі нерухомості.
Ще один спосіб, який уряд використовує, щоб дотувати вашу покупку через скорочення податкових внесків — це податкова амортизація. Податкова амортизація для житлової нерухомості в США становить 27,5 року, для нежитлової — 39 років. Вартість землі потрібно відняти від вартості нерухомості, на яку поширюється амортизація. Перевірте, чи в рахунку ваших майнових податків вказано вартість будівлі та загальну вартість. Помножте цей коефіцієнт на ціну вашої покупки, щоб вирахувати ту частку ваших інвестицій, яка підлягає амортизації.
Прибутки, отримані від операцій із нерухомістю, можна «влити» в нову нерухомість без сплати податку на прибуток. Це справді унікальна можливість. У розділі 1031 Кодексу внутрішніх доходів США йдеться про обмін нерухомості з відкладеним оподаткуванням, тобто ви можете «переливати» власний капітал з рахунку на рахунок так само, як накопичення з одного пенсійного рахунку на інший. Так ваші інвестиції у нерухомість можуть створювати суттєвий фінансовий резерв без особливого ризику. При такому обміні ви маєте «вливати» усі доходи в нерухомість такого самого класу й не виводити звідти ніяких коштів, не погашати боргів і не отримувати іншого зиску з таких операцій «переливання».
Оцінити нерухомість можна кількома способами. Простий спосіб оцінити вартість інвестиційної нерухомості — розрахувати ставку капіталізації. Вартість нерухомості можна обчислити діленням чистого доходу від нерухомості (оренда мінус операційні витрати) на ставку капіталізації. Ставка капіталізації — це відсоток заробітку, який інвестори планують отримати від своїх інвестицій, враховуючи типові відсоткові ставки, зростання цін і ризики оренди. В 2011 році всі прагнули до ставки капіталізації у 8 %. Якщо чистий дохід від об’єкта нерухомості становить 10 000 $, його вартість за цим методом було б оцінено у 125 000 $. Звісно, якщо задля збільшення чистого доходу достатньо зробити ремонт, вартість цього об’єкта в іншого господаря може бути вищою.
Інший спосіб оцінювання — простий мультиплікатор валових рентних платежів, який, однак, має чимало недоліків. Найточніший метод оцінювання — повний аналіз чистої поточної вартості грошових потоків та очікуваного зростання цін з урахуванням дисконту по ставці, що компенсує ризик від володіння нерухомістю, як я пояснював у розділі «Фінанси». Крім того, варто провести аналіз ключових змінних — перевірити надійність ваших перспектив.
Джерелами фінансування інвестицій можуть бути банківський кредит, урядова позика, іпотека або фінансування з боку продавця.
План успішних інвестицій у нерухомість складається з п’яти кроків: