Но все это сложилось не вдруг и не так скоро. Письменные источники сохранили очень мало сведений о феодальном землевладении. И это вполне естественно: земельная собственность знати была слишком обыденной вещью, и летописцы ею, попросту говоря, не интересовались.
От IX в. вообще никаких свидетельств о феодальном землевладении до нас не дошло. Что касается X в., то от этого времени уже остались сообщения о "градах", принадлежавших князьям: о Вышгороде ("град" Ольги), Белгороде ("град" Владимира), Изяславле ("град" Рогнеды) и других. В этих княжих городах, несомненно бывших центрами хозяйства князя, занимались не только ремеслом. Они были окружены селами - княжескими сельскими поселениями, находившимися под управлением и наблюдением сельских и ратайных старост, ведавших запашкой, всякого рода слуг и челяди. Летописец случайно упомянул о некоторых из этих сел, и поэтому они стали известны нам по названиям. Это - село Ольжичи, принадлежавшее княгине Ольге, село князя Владимира Берестово. Источники называют еще село Будутино, принадлежавшее Малуше, матери Владимира, село Ракома под Новгородом, куда ездил Ярослав в свой "двор" в 1015 г. Вокруг сел лежали "нивы", "ловища", "перевесища" (Ловища - места промысла зверей; перевесища - ловчие сети, одновременно и места лова), "места", обнесенные "знаменьями" с княжеской тамгой. Князья либо присваивали свободные земли и угодья, либо захватывали земли у общин, превращая сельский люд в челядь, в рабочую силу своего хозяйства. В княжеских селах стояли "хоромы", где жил сам князь. Тут же помещались княжеские тиуны, старосты, разного рода слуги, часто занимавшие высокие посты в дворцовой иерархии, работали холопы, рядовичи, смерды. Двор заполняли всякие хозяйственные постройки: клети, овины, гумна, хлебные ямы, хлевы. Тут же располагались скотный двор и птичник. На лугах паслись стада скота и табуны лошадей с княжеским "пятном" - клеймом, - находившиеся под наблюдением конюхов и сельских тиунов или старост. На эти же выпасы гоняли свой скот княжеские смерды, холопы и прочая челядь, работавшие на князя.
Вначале княжеская вотчина была невелика и носила полупромысловый, полуземледельческий характер. Постепенно этот ее характер меняется. Вотчина вырастает, все большую и большую роль в ней начинают играть "нивы" и "рольи" (пашни), в то время как значение "ловищ" и "перевесищ" падает.
В княжих городах - Вышгороде, Белгороде, Изяславле и других, являвшихся центрами не только военно-административного, но и хозяйственного управления, сосредоточивались разного рода "княжие мужи" и челядь: данщики, вирники, ябетники, мечники, мостники, городники, тиуны, рядовичи, ремесленники, холопы и т. д. Одни из них были управителями, другие - слугами, третьи выступали в качестве рабочей силы в княжеском хозяйстве. В военное время из этих управителей и слуг формировалась княжеская "молодшая" дружина. Такой княжой город был заселен княжескими ремесленниками: оружейниками, ювелирами, "каменосечцами", гончарами и т. д., ставившими на своих изделиях родовой знак своего князя. Искусные ремесленники ценились князем. Княжеские родовые клейма на изделиях ремесленников-холопов обнаружены как раз там, где княжеское хозяйство в IX-XI вв. было больше всего развито (Киев, Чернигов, Белгород, Вышгород, Изяславль, Остерский Городен, Канев, летописная Родня, современное городище Княжая гора).
В этих городах находится княжеский "красный двор", где иногда живет подолгу сам князь, но чаще всего - посадник; здесь князья заводят свое хозяйство, содержат склады всякого "добра": кож и мехов, металлических изделий, меда и воска, хлеба, вина и всяких других пищевых продуктов.
Торг у древних славян. С картины С. Иванова
Сюда, в город, стекались дань и военная добыча, поборы и штрафы, товары и рабы, здесь была "вся жизнь" князей. Вокруг него возникали княжие села и слободы, и деревни сельских общинников постепенно втягивались в княжеское хозяйство. Всюду появлялась княжеская администрация, ставившая затесы на дубах и соснах, прокладывавшая межи, устанавливавшая всякого рода "знамения", строго преследовавшая за "перетес", каравшая всякого, кто "межу переорет" (т. е. перепашет), пускавшая на некогда общинные выгоны стада скота с княжим "пятном". Тут и там появлялись княжеские охотничьи угодья, пашни, тут и там трудились княжеские холопы и смерды, ремесленники и рядовичи, хозяйничали огнищане и конюхи, тиуны и посельские. И специальные "княжие мужи" - городники "нарубали" все новые и новые города, становившиеся феодальными и военно-административными центрами.
Вслед за княжеским развивалось и боярское землевладение. Пути складывания боярства различны. В боярство превращается местная племенная знать - "старцы градские", "нарочитая" или "старая чадь", "лучшие люди". Боярами становятся и оседающие на земле княжеские дружинники. Первое время, на заре русской государственности, в эпоху войн и походов дружинники не получали от князя за свою службу земли. Их доходы состояли главным образом из военной добычи и из той дани, которую собирал князь во время полюдья (объезда земель для сбора дани) и которой он делился со своей дружиной. В то время земля сама по себе для дружинника большой ценности не представляла.
Но постепенно все меняется. Уже со времен княгини Ольги (X в.) сбор дани начинает носить правильный и систематический характер. Устанавливаются характер и нормы дани - "уроки", создаются административно-финансовые единицы - "погосты", "места", местные организационные центры, где сосредоточивается княжеская администрация. Освободиться от обложения данью становится все труднее и труднее. Всюду рыщут "княжие мужи"-тиуны, "как огонь", рядовичи, "как искры"; число их все увеличивается, а функции умножаются.
Похороны знатного руса. С картины Семирадского
Содержание их падает на плечи населения. Различные поборы - "виры", "продажи", пошлины всей своей тяжестью ложатся на плечи простого люда. Дань, собиравшаяся князем со свободных общинников, по мере захвата их земель превращается в феодальную ренту - в оброк, уплачиваемый князю уже феодально зависимым сельским людом. Начинается "окняжение" земли, т. е. развитие феодального княжеского хозяйства, а вместе с тем и "устроение" земли Русской с целью установления регулярных поборов с населения. В этом князьям помогают их соратники по былым войнам и походам - дружинники. Они становятся правой рукой князя. Из их среды выходит и княжеская администрация (посадники, даньщики, вирники, мечники и др.) и вотчинные слуги - огнищане, тиуны, старосты. Всех их "кормит" сельский люд, данники князя; в их пользу поступают некоторые поборы, с ними делится своими доходами князь, многие из них живут с князем под одной крышей и сидят на княжеских пирах за одним столом с ним. Но постепенно все большее и большее значение приобретают земля и доходы с нее, полученные в результате эксплуатации сельского зависимого люда. Теперь не дани с земли, а сама земля с сидящим на ней людом начинает представлять ценность в глазах дружинника. И вчерашний воин, мечтавший о военной добыче и грабеже, о ложках, выкованных из серебра, добытого князем в результате успешной войны, превращается в землевладельца (Археологи прослеживают появление феодальных вотчин уже в IX-X вв. Они обнаруживают их по раскопкам феодальных замков-городищ, господствующих над округой, покрытой селищами, остатками неукрепленных маленьких поселков сельского люда (Вышгород, Княжая Гора, Овручское, Плиснеськое, Райковенкое и некоторые другие городища, некоторые древлянские "грады"). Нахождение групп больших, богатых курганов вблизи городов также свидетельствует о наличии среди дружинников землевладельцев, имевших свои вотчины и, естественно, хоронивших покойников в курганах близ своих сел. Группы больших курганов близ Чернигова связаны с земельными владениями, частично носившими имена их владельцев (например, Семинь, Гюричев)).