Таким образом, предметом исследования судебного пристава-исполнителя является не рынок и совершенные на нем сделки с идентичным (однородным) имуществом, а конкретное имущество, его потребительские свойства, его ценность, устанавливаемая в том числе посредством его соотношения с другими аналогами, т.е. посредством применения сравнительного подхода к оценке.
В-пятых, предметом ареста и оценки (в том числе предварительной) может быть имущество, не имеющее аналогов, или имущество, достоверная информация о сделках с аналогами которого или их характеристиках судебному приставу-исполнителю может быть неизвестна или недоступна. В этом случае имущество также подлежит оценке, но уже с использованием иных подходов.
Таким образом, судебному приставу-исполнителю при производстве оценки имущества должника необходимо определить рыночную стоимость имущества должника для его последующей реализации по рыночной цене.
Рыночная стоимость имущества должника.
Согласно ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Следует отметить, что в теории и в судебной практике по вопросу определения рыночной цены в исполнительном производстве сложились различные точки зрения. К ним относятся следующие:
1) рыночная стоимость в исполнительном производстве должна определяться как ликвидационная стоимость <1>. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным <2>. Нужно отметить, что определение ликвидационной стоимости полностью соответствует условиям реализации объекта оценки в рамках исполнительного производства;
<1> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 августа 2004 г. по делу N Ф04-5935/2004(А75-3959-34) // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Московского округа от 6 ноября 2007 г. по делу N А40-533/07-176 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: п. 9 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255.
2) под рыночной стоимостью в исполнительном производстве понимается специальная стоимость, которая также является рыночной, устанавливаемой для целей исполнительного производства, но с применением понижающего коэффициента, учитывая принудительный и вынужденный характер реализации имущества <1>;
<1> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 1 ноября 2004 г. N Ф09-1739/04 ГК по делу N А50-33357/03 // СПС "КонсультантПлюс".
3) при определении рыночной стоимости арестованного имущества в исполнительном производстве никакой специфики не существует. Ряд судов считают, что рыночная стоимость в рамках исполнительного производства должна определяться в полном соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1>.
<1> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 октября 2008 г. N Ф04-6302/2008(13605-А46-12) по делу N А46-9797/2006 // СПС "КонсультантПлюс".
Так, например, в Постановлении ФАС Уральского округа от 28 июня 2007 г. N Ф09-4910/07-С1 по делу N А71-9719/06 <1> прямо указано, что доводы о правомерности применения при определении рыночной стоимости арестованного имущества его ликвидационной стоимости противоречат положениям Закона об исполнительном производстве.
<1> СПС "КонсультантПлюс".
Полагаем, что судебный пристав-исполнитель или специалист-оценщик, определяя рыночную стоимость арестованного имущества в исполнительном производстве, должен учитывать не только индивидуальные характеристики объекта оценки, как то: улучшения или ухудшения имущества, его обременения, но и то, что на нее оказывают влияние такие факторы, как принудительность продажи, срочность продажи (ст. 87 Закона об исполнительном производстве установлен сжатый срок реализации), возможность возникновения споров и пр.
Таким образом, очевидно, что определенная стоимость и цена реализации имущества должника, по которой оно может быть продано в рамках исполнительного производства, всегда несколько ниже той цены, по которой имущество могло бы быть отчуждено самим должником.
Оценка имущества должника по "регулируемым ценам".
Приведенное выше правило не распространяется на случаи, когда оценка имущества должника осуществляется по так называемым регулируемым ценам. Регулируемые цены установлены на внутреннем рынке России в соответствии с Указом Президента РФ от 28 февраля 1995 г. N 221 "О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)" <1> и Постановлением Правительства РФ от 7 марта 1995 г. N 239 "О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)" <2>.
<1> СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 859 (с послед. изм.).
<2> СЗ РФ. 1995. N 11. Ст. 997 (с послед. изм.).
В соответствии с указанными правовыми актами регулируемые цены установлены на следующее имущество:
- продукцию ядерно-топливного цикла;
- электрическую и тепловую энергию, вырабатываемую организациями, поставляющими электрическую энергию на оптовый рынок;
- продукцию оборонного назначения;
- алмазное сырье, драгоценные камни;
- протезно-ортопедические изделия;
- водку, ликероводочную и другую алкогольную продукцию крепостью свыше 28%, производимую на территории РФ или ввозимую на таможенную территорию РФ;
- этиловый спирт из пищевого сырья, производимый на территории РФ;
- топливо твердое, топливо печное бытовое и керосин, реализуемые гражданам, управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативам, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.
Субъект оценки имущества должника.
В соответствии с ч. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ.
Однако закон содержит достаточно большой перечень исключений, при наличии которых судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь для оценки оценщика. Так, согласно ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки:
1) недвижимого имущества;
2) ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);
3) имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);
4) драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;
5) коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;
6) предметов, имеющих историческую или художественную ценность;