Следующим шагом по логике вещей должно быть обращение судебного пристава-исполнителя в судебные инстанции с требованием о регистрации права собственности должника на объект недвижимости в целях последующего обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства.
Однако ст. 551 ГК РФ закрепляет право судебного пристава-исполнителя обращаться в суд с требованием о государственной регистрации исключительно перехода права собственности, так как регулирует отношения, связанные именно с куплей-продажей недвижимости. Вместе с тем право участника долевого строительства регистрируется не как переход права, а как право на вновь созданный объект недвижимости, участник долевого строительства является первым собственником созданного объекта.
Ни ГК РФ, ни Закон об исполнительном производстве не наделяют судебного пристава-исполнителя правом обращения в суд с требованием о регистрации права собственности должника на вновь созданный объект недвижимости.
При совокупном толковании положений ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", допускающей обращение судебного пристава-исполнителя в регистрирующие органы с заявлением о проведении государственной регистрации прав, и ст. 66 Закона об исполнительном производстве можно сделать вывод о том, что для обращения в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации прав должника на имущество, полученное им в результате реализации договора участия в долевом строительстве, судебному приставу-исполнителю необходимо вступившее в силу решение суда с требованием о проведении такой регистрации, вынесенное по иску
застройщика.
Очевидно, что это делает практически невозможным обращение взыскания на недвижимое имущество должника, полученное по договору долевого участия в строительстве.
3. Обращение взыскания на постройки
Общие положения.
Зданием называется постройка, обладающая полезной внутренней вместимостью, которая используется для размещения людей, не связанных с ее техническим и коммерческим обслуживанием. К зданиям относятся дома, производственные корпуса, гаражи, сараи, школы, театры и т.д.
Сооружение - это постройка, хозяйственное назначение которой реализуется за счет ее собственных полезных технических или коммерческих свойств, безотносительно к возможности размещения внутри нее людей, не связанных с ее техническим или коммерческим обслуживанием. К ним относятся дороги, мосты, каналы, трубопроводы и т.д.
Конструктивно обособленные части внутренней вместимости зданий и сооружений именуются помещениями. Помещения, располагающиеся внутри зданий, могут быть жилыми и нежилыми. Здание, более половины площадей и объемов которого заняты жилыми помещениями, называется жилым зданием. Под жилыми понимаются помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и пригодные для этого с точки зрения санитарных и технических требований.
Поиск недвижимого имущества.
В связи с тем что недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, для его поиска направляются запросы в Росреестр соответствующего субъекта России о наличии у должника недвижимого имущества.
Арест недвижимого имущества.
Согласно ст. 131 ГК РФ ограничения прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. При наличии оснований полагать, что должнику принадлежит недвижимое имущество, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о наложении ареста на недвижимое имущество и направляет его сторонам исполнительного производства и в Росреестр.
В соответствии с ч. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве составлять акт о наложении ареста (описи) недвижимого имущества не требуется, т.е. очевидно, что арест в данном случае осуществляется регистрирующим органом. Однако исходя из других норм Закона об исполнительном производстве (ч. 1 ст. 86 и ч. 8 ст. 89) составление акта о наложении ареста (описи) имущества необходимо. Как правило, должник при аресте здания или сооружения не ограничивается в праве пользования, так как надо специально постараться, чтобы уменьшить его стоимость. Однако, если есть основания полагать, что использование должником здания может привести к уменьшению его стоимости, судебный пристав-исполнитель может ограничить должника в праве пользования зданием, на что указывает в постановлении и акте описи и ареста. В случае если судебному приставу-исполнителю стало известно уже после наложения ареста о том, что пользование, осуществляемое должником, наносит ущерб зданию, он вправе вынести отдельное постановление об ограничении должника в праве пользования недвижимым имуществом.
Хранение (передача под охрану) недвижимого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 86 Закона об исполнительном производстве недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России
заключен договор.
Таким образом, судебный пристав-исполнитель своим волеизъявлением может передать под охрану должнику или членам его семьи недвижимое имущество даже в случае их отказа, о чем, соответственно, должна быть сделана запись в акте о наложении ареста и в постановлении.
Оценка недвижимого имущества.
Для оценки недвижимого имущества в соответствии со ст. 85 Закона об исполнительном производстве в обязательном порядке привлекается специалист. Однако судебному приставу-исполнителю необходимо в акте о наложении ареста указать результаты предварительной оценки, которые на практике чаще всего указываются по информации из бюро технической инвентаризации.
Реализация недвижимого имущества.
Реализация недвижимого имущества производится на торгах организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества.
Реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. О передаче недвижимого имущества на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление.
Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.
При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
- копия акта о наложении ареста на имущество должника;
- правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
- копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.
Хотелось бы также обратить внимание, что в соответствии со ст. 446 ГПК РФ не обращается взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих с ним, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Например, у должника в собственности имеется два жилых помещения, в соответствии со ст. 446 ГПК РФ судебный пристав-исполнитель не может обращать взыскание на жилое помещение, если другое непригодно для постоянного проживания (дом в деревне, зарегистрированный в установленном порядке, но с отсутствием санитарных норм и элементарных удобств). Судебный пристав-исполнитель в таком случае должен оценить степень пригодности проживания в жилом помещении, а при затруднительности такой оценки - привлечь специалиста в соответствии со ст. 61 Закона об исполнительном производстве.
4. Обращение взыскания на объекты незавершенного строительства
Общие положения.
Объектами незавершенного строительства считаются здания и сооружения, которые находятся на стадии строительства (возведения) и не могут быть использованы по своему целевому назначению. Внешним признаком такого рода объектов является отсутствие в их отношении подписанного заказчиком и (или) органами государственной власти и местного самоуправления акта ввода объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей, относятся к недвижимости и могут быть объектом гражданского оборота только при условии государственной регистрации соответствующего права на них (ст. 219 ГК РФ). Объекты незавершенного строительства, не имеющие прочной связи с землей, рассматриваются как движимое имущество -совокупность строительных материалов.